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title: 新加坡PR与外国人ABSD详解：2026年房产指南
description: 新加坡PR ABSD指南：PR与外国人需缴纳多少ABSD、可购房产类型、贷款及前期费用。立即咨询我们的PR专家。
canonical: https://www.singaporetopimmigration.sg/zh/resources/property-absd-guide-pr-foreigner
lang: zh-Hans-SG
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在新加坡生活

# 以PR或外国人身份在新加坡买房（ABSD、购房规定与各项费用）

新加坡PR购买首套房需缴纳5%的ABSD，而外国人则需缴纳60%。本指南将详细介绍PR和外国人可以购买的房产类型、最新的ABSD、BSD与SSD税率、贷款额度限制以及前期的全部购房成本。

更新于 2026年8月阅读约 20 分钟

## 本页目录

1.  [PR或外国人可以在新加坡买房吗？](#pr或外国人可以在新加坡买房吗)
2.  [不同身份买家可购买的房产类型](#不同身份买家可购买的房产类型)
3.  [PR购买HDB组屋](#pr购买hdb组屋)
4.  [执行共管公寓（EC）](#执行共管公寓ec)
5.  [私人公寓与单体公寓](#私人公寓与单体公寓)
6.  [有地住宅及LDAU审批途径](#有地住宅及ldau审批途径)
7.  [商业房产：0% ABSD途径](#商业房产0-absd途径)
8.  [ABSD详解：完整税率表](#absd详解完整税率表)
9.  [买方印花税（BSD）：人人都需缴纳](#买方印花税bsd人人都需缴纳)
10.  [ABSD减免与退税](#absd减免与退税)
11.  [已婚夫妇ABSD退税（配偶一方为新加坡公民）](#已婚夫妇absd退税配偶一方为新加坡公民)
12.  [自贸协定（FTA）退税：美国和欧洲自由贸易联盟（EFTA）国民享有公民同等待遇](#自贸协定fta退税美国和欧洲自由贸易联盟efta国民享有公民同等待遇)
13.  [为购房融资：LTV、TDSR、MSR与CPF](#为购房融资ltvtdsrmsr与cpf)
14.  [贷款价值比（LTV）限制](#贷款价值比ltv限制)
15.  [TDSR与MSR](#tdsr与msr)
16.  [PR可以使用CPF购买私人公寓吗？](#pr可以使用cpf购买私人公寓吗)
17.  [实例分析：PR的前期总费用](#实例分析pr的前期总费用)
18.  [日后出售：卖方印花税（SSD）](#日后出售卖方印花税ssd)
19.  [房产所有权对您的PR或公民身份申请有何影响](#房产所有权对您的pr或公民身份申请有何影响)
20.  [关键税率一览（截至2026年8月25日）](#关键税率一览截至2026年8月25日)
21.  [常见问题](#常见问题)
22.  [新加坡PR需要缴纳多少ABSD？](#新加坡pr需要缴纳多少absd)
23.  [PR可以在新加坡购买私人公寓吗？](#pr可以在新加坡购买私人公寓吗)
24.  [外国人可以在新加坡购买有地住宅吗？](#外国人可以在新加坡购买有地住宅吗)
25.  [外国人在新加坡需要缴纳多少ABSD？](#外国人在新加坡需要缴纳多少absd)
26.  [PR购买首套房产需要缴纳ABSD吗？](#pr购买首套房产需要缴纳absd吗)
27.  [我可以申请ABSD退税吗？](#我可以申请absd退税吗)
28.  [PR可以使用CPF购买公寓吗？](#pr可以使用cpf购买公寓吗)
29.  [PR可以购买HDB组屋吗？](#pr可以购买hdb组屋吗)
30.  [作为PR，购买公寓前期需要准备多少现金？](#作为pr购买公寓前期需要准备多少现金)
31.  [ABSD和BSD有什么区别？](#absd和bsd有什么区别)
32.  [买房对申请PR或公民有帮助吗？](#买房对申请pr或公民有帮助吗)
33.  [出售公寓需要缴纳卖方印花税吗？](#出售公寓需要缴纳卖方印花税吗)
34.  [获取移居新加坡的专业协助](#获取移居新加坡的专业协助)

**最后更新于：2026年8月25日**

**截至2026年8月25日的最新税率：在做出决定前请向IRAS核实。**新加坡的印花税率、贷款限额和降温措施调整往往不会提前太久通知，有时甚至连夜生效。本指南中的每一项数据均来自IRAS、URA、HDB、MAS和SLA，但在签署任何文件之前，您应在IRAS官方网站（iras.gov.sg）查询，并向您的房产交易律师确认适用于您本次购房的具体税率。

是的，新加坡永久居民（PR）或外国人可以在新加坡买房。真正的关键在于您可以购买_什么_类型的房产，以及在房价基础上加上额外买家印花税（ABSD）后总共需要支付_多少_费用。对于购买首套房的PR，ABSD会增加5%的支出；对于外国人，则会增加60%。以一套S$1.5 million（150万新币）的公寓为例，仅此一项税费的差距就介于S$75,000（7.5万新币）与S$900,000（90万新币）之间。

本指南将为您梳理全貌：不同身份的买家可以购买哪些类型的房产、各类别买家适用的最新ABSD与买家印花税（BSD）税率、可将ABSD降至零的减免政策、您可以借贷的额度、交割日所需现金的完整测算示例，以及在四年内出售房产所需缴纳的费用。指南还将探讨房产交易平台很少提及的内容：在新加坡拥有房产对您的移民身份究竟有（以及没有）哪些影响。

搜索词**absd singapore pr**成为新加坡最热门的房产搜索词之一是有原因的：相关规定十分严格，涉及金额庞大，一旦出现失误代价极其高昂。

新加坡ABSD 2026年

决定真实购房成本的关键数据

-   5%
    
    PR购买首套住宅需缴纳的ABSD
    
-   60%
    
    外国人购买任何住宅需缴纳的统一ABSD
    
-   0%
    
    新加坡公民购买首套房需缴纳的ABSD
    
-   S$825,000
    
    购买S$1.5m公寓时PR与外国人的ABSD差额
    

来源：IRAS。税率自2023年4月27日起生效，截至2026年8月25日依然有效。请在iras.gov.sg核实。

## PR或外国人可以在新加坡买房吗？

简短的回答是，所有人都可以购买_某些_类型的新加坡住宅，但具体能买什么类型取决于您的身份，而购房成本则取决于您名下已拥有的房产数量。

根据新加坡土地管理局（SLA）执行的《住宅财产法案》（Residential Property Act），新加坡将住宅房产划分为两大法定类别：

-   **非受限房产：**私人公寓、获批开发项目中的公寓单体，以及获批公寓项目内的分层地契有地住宅。PR和外国人购买此类房产无需特别批准。
-   **受限房产：**有地住宅（独立式洋房、排屋和半独立式洋房）、空置住宅用地，以及不在获批公寓开发项目内的分层地契有地住宅。外国人及PR购买此类房产需要获得政府批准。

![组屋旁的私人公寓：PR或外国人可购买的房产类型](https://cdn.sanity.io/images/78z7uzbt/production/8df591c5260a0804b9825338426a6b3c01e4ee02-1264x848.webp?w=1200&fit=max&auto=format)

除了上述法律分类外，还有由HDB管理的公共住房体系（对PR有专门的资格规定），以及由IRAS管理的印花税体系（根据买家身份设定ABSD和BSD）。

本指南接下来的部分将逐层解析。如果您重点关注组屋，我们关于[PR购买HDB资格](/zh/resources/hdb-eligibility-pr)的专题指南对配额、补贴和家庭核心成员规则进行了更深入的阐述。若想更全面地了解PR身份的优势，请参阅[新加坡PR福利](/zh/resources/singapore-pr-benefits)。

## 不同身份买家可购买的房产类型

在看价格之前，请先搞清楚哪些房产向您开放。下表列出了三类主要买家身份的购房资格情况。

谁可以买什么

各类买家身份的购房资格

房产类型

新加坡公民

永久居民（PR）

外国人

HDB BTO（新组屋）

可以

不可以（除非与公民结婚）

不可以

HDB转售组屋

可以

可以，获得PR满3年且符合家庭核心成员条件

不可以

执行共管公寓（EC），开发商新盘

可以，受收入顶限限制

不可以

不可以

执行共管公寓（EC），达到MOP后的转售房源

可以

可以

不可以（直至EC完全私有化，约10年）

私人公寓 / 单体公寓

可以

可以

可以

获批公寓项目内的分层地契有地住宅

可以

可以

可以

有地住宅（排屋、半独立式、独立式洋房）

可以

仅限获得SLA批准后

仅限获得SLA批准后

空置住宅用地

可以

仅限获得SLA批准后

仅限获得SLA批准后

圣淘沙升涛湾（Sentosa Cove）有地住宅

可以

需获得SLA批准（快速通道）

需获得SLA批准（快速通道）

来源：SLA / HDB，依据《住宅财产法案》，截至2026年8月25日有效。

核心要点：私人公寓对所有人开放；组屋基本不对外国人开放；非公民购买有地住宅均须获得特别批准。

### PR购买HDB组屋

PR家庭可以从公开市场购买转售组屋，但不能购买新的补贴组屋。主要条件包括：

-   至少有一名买家持有PR身份满**三年或以上**。
-   买家必须构成符合规定的**家庭核心成员**，例如配偶、父母或子女同样必须是PR或公民。单身PR无法单独购买HDB组屋。
-   纯PR家庭须遵守每栋组屋和邻里的**新加坡PR配额**（马来西亚籍PR除外），以及**民族融合政策**（Ethnic Integration Policy）的限制。
-   除非与新加坡公民结婚，否则PR无法购买新的BTO或剩余组屋（Sale of Balance Flats）。

PR家庭一旦购买了转售组屋，必须满足**五年最低居住年限（MOP）**，方可出售或整套出租。如果纯PR家庭在满足MOP后在新加坡购买了私人住宅，所有业主必须在**六个月**内出售该HDB组屋。

有关配额、补贴和资格的完整细则，请阅读我们的[PR购买HDB资格指南](/zh/resources/hdb-eligibility-pr)。我们的博客还提供了关于[新加坡PR可以购买哪些房产](/zh/blog/properties-can-singapore-pr-buy)的通俗概述。

### 执行共管公寓（EC）

EC是介于公共住房与私人住宅之间的混合房产类型。直接从开发商处购买的全新EC须遵守HDB的资格规定和收入顶限，PR通常无法购买全新EC。然而，一旦EC满五年MOP，**单身PR即可在公开市场上购买转售EC**，且**没有收入顶限**，也无需组成家庭核心，这使得处于5至10年期的转售EC成为被新BTO和全新EC拒之门外的高收入PR的一个实用选择。大约十年后，EC将完全私有化，届时外国人也可以购买。

### 私人公寓与单体公寓

这是一个简单的类别。PR和外国人购买获批开发项目中的私人公寓单位或公寓，**无需获得政府批准**。获批公寓项目内的分层地契有地住宅（如聚落式排屋）也同样适用此规定。您仍需缴纳ABSD和BSD，但房产类型本身没有任何资格门槛限制。

![房产顾问正带领一对PR夫妇参观一套空置的新加坡公寓单位](https://cdn.sanity.io/images/78z7uzbt/production/2909be45c2f5ac63e78b297fcdd90818fc950c29-1264x848.webp?w=1200&fit=max&auto=format)

### 有地住宅及LDAU审批途径

有地住宅属于限制最严格的类别。外国人或PR若想购买有地住宅、排屋、半独立式洋房、独立式洋房或空置住宅用地，必须根据《住宅财产法案》向SLA旗下的**土地交易审批部门（LDAU）**申请批准。

LDAU会根据每项申请的具体情况进行个案评估。公开的考量因素包括：

-   申请人须为新加坡PR（通常需持有**至少五年**）。
-   申请人对新加坡做出了**杰出的经济贡献**，通常根据其受雇情况、商业活动和纳税额来评定。
-   该房产仅限**自住**，不得出租。
-   土地面积通常不超过**15,000平方英尺**，且房产不得位于优质洋房（GCB）区内。

常规的LDAU评估大约需要**30个工作日**。申请不保证获批，非PR的纯外国人在本岛购买有地住宅极少获得批准。

**圣淘沙升涛湾（Sentosa Cove）**是个例外。在这个临海富人区，外国人可以通过大约两天（而非数周）的LDAU快速审批通道，购买土地面积最高达**1,800平方米**的受限有地住宅。该房产仍须用于自住，且不得整套出租。

### 商业房产：0% ABSD途径

PR和外国买家经常忽略的一个类别是**商业与工业房产**：规划为商业用途的店屋、分层地契办公楼、零售商铺以及B1轻工业空间。ABSD**仅适用于住宅房产**，因此无论是公民、PR还是外国人，购买商业房产均享受**0% ABSD**。同样重要的是，商业单位**不计入**您的住宅房产持有数量，因此拥有一套店屋不会导致您购买首套公寓时被归入第二套房产的更高ABSD税率档位。

但需要权衡的是，**CPF不可用于**偿还商业贷款；而在商业贷款方面，外国人往往比PR面临更严格的审批和更高的利率。此外，购买商业房产需缴纳**消费税（GST，目前为9%）**，且只有通过注册了GST的公司购买才能申请退税。不过，对于不需要自住房产的纯收益型投资者来说，0% ABSD仍然是一大优势。

## ABSD详解：完整税率表

额外买家印花税是对PR和外国买家购房决策影响最大的税种。它是在买方印花税**基础之上**额外征收的，**仅适用于住宅房产**（不包括商业或工业房产），按**购买价格与市场价值两者中的较高者**计征。若在新加坡签署买卖文件（或行使选购权书 Option to Purchase），须在签署后**14天内**缴纳；若在海外签署，则须在**30天内**缴纳。逾期未缴代价极高：新加坡国内税务局（IRAS）可加征滞纳罚款，要求您的银行、律师或雇主代扣税款，甚至发出**限制出境令**（Travel Restriction Order），禁止您离开新加坡，直至缴清ABSD。任何减免或退税申请通常也必须在这14天的印花税办理期内提交，因此务必提前规划时间，切勿事后补救。

以下税率自**2023年4月27日**起生效，截至2026年8月25日依然有效。

ABSD税率表

按买家身份及房产数量划分的ABSD

买家身份

首套房产

第2套房产

第3套及后续房产

新加坡公民

0%

20%

30%

永久居民（PR）

5%

30%

35%

外国人

60%

60%

60%

实体（公司/信托）

65%

65%

65%

在BSD之上征收，按成交价或市场价值较高者计算。税率自2023年4月27日起生效。来源：IRAS，截至2026年8月25日有效。

几点需要注意的事项：

-   **PR购买首套房产需缴纳5%的ABSD**，而公民无需缴纳。购买第二套房产时，PR的税率则大幅上升至30%。
-   **外国人购买任何住宅房产均须统一缴纳60%**，无论是首套还是后续房产。这是整个房产调控体系中力度最大的一项降温措施。
-   根据专门规定，**住房开发商**需缴纳35%以及额外5%不可退还的税费。
-   对于**不同身份买家联名购房**的情况，**整笔交易总额将按适用的最高ABSD税率征收**。如果外国人和公民共同购房，除非符合减免条件，否则全额均按60%征税。当夫妻双方身份不同时，这项规则尤为重要，我们将在后文介绍相关减免政策。

以一套S$1.5 million（150万新币）的公寓为例进行横向对比：

购买同一套房产，PR与外国人的税费差额高达S$825,000。正因如此，许多买家在开始看房前就会询问**新加坡PR需要缴纳多少ABSD**，这也正是为什么对于计划在此长期发展的人来说，PR身份是一项实实在在的巨大优势。如果您正在考虑移居，我们的[新加坡PR福利指南](/zh/resources/singapore-pr-benefits)详细分析了更全面的考量因素。

## 买方印花税（BSD）：人人都需缴纳

买方印花税是**每一位**买家都必须缴纳的基础印花税，无论国籍、PR身份或名下房产数量。它采用累进税率，与ABSD一样，按照购买价格与市场价值中的较高者计征。以下住宅税率自**2023年2月15日**起实施。

BSD同样须在签署买卖协议（或在转售交易中行使选购权书 Option to Purchase）后的**14天**内缴纳。以一套S$1.5 million的房产计算，BSD为**S$44,600**。购买该房产的PR需缴纳S$44,600的BSD加上S$75,000的ABSD，**总印花税为S$119,600**。

![一对夫妇在公寓餐桌旁用计算器计算ABSD和印花税成本](https://cdn.sanity.io/images/78z7uzbt/production/16addeb9c5792254dcdb7b1ec6739cfea96b3713-1264x848.webp?w=1200&fit=max&auto=format)

## ABSD减免与退税

ABSD并不总是需要按名义税率全额缴纳。有两项减免政策可以降低这项税费，某些情况下甚至可降至零。

### 已婚夫妇ABSD退税（配偶一方为新加坡公民）

配偶中至少一方为新加坡公民的已婚夫妻，在购买第二套住宅且打算迁入居住时，可以申请ABSD退税。其运作机制如下：

1.  夫妻双方**共同购买第二套住宅房产，且仅以两人名义购买**。
2.  在购买第二套房产当天，夫妻两人名下合计**拥有的住宅房产不超过一套**。
3.  夫妻必须在购买第二套房产后的**六个月内出售第一套房产**（适用于现房）；若第二套房产仍在建设中，则须在取得临时入伙准证（TOP）或法定完工证书（CSC）后的六个月内出售。
4.  夫妻在此期间**维持婚姻关系**且产权未发生变更，并且**未购买任何其他**住宅房产。

难点在于现金流。夫妻必须**预先全额缴纳ABSD**，待第一套房产在六个月内售出后，再向新加坡国内税务局（IRAS）申请**退税**。退税没有任何利息，因此这笔资金在此期间会被占用。

还有一种更简单的情况。如果**新加坡公民与PR结婚**，且**双方名下均无房产**，当他们**共同购买第一套婚房**时，可享受公民身份待遇，只需缴纳**0% ABSD**。这是公民与PR组成的跨身份夫妻在购买首套房时免除5% PR税率的最常见方式。

### 自贸协定（FTA）退税：美国和欧洲自由贸易联盟（EFTA）国民享有公民同等待遇

根据相关自由贸易协定，部分外国国民在印花税上享有**与新加坡公民相同的待遇**：首套住宅房产为0%（而非60%），第二套为20%，第三套为30%。符合资格的群体为：

-   **美国国民**（根据《美新自由贸易协定》）。
-   **瑞士、挪威、冰岛和列支敦士登的国民及永久居民**（根据EFTA协定）。

符合条件的买家必须**在14天的印花税缴纳期内申请减免**。大多数针对PR的置业指南往往会忽略这项政策，但对于美国或瑞士买家来说，这将彻底改变相关税费的计算结果。

## 为购房融资：LTV、TDSR、MSR与CPF

印花税只是所需现金的一部分。您能贷多少款、必须自付多少首付，均由新加坡金融管理局（MAS）的规定决定，这些规定同样适用于PR、外国人及本地公民。

融资概览

决定贷款额度的MAS上限规定

-   75%
    
    银行最高LTV 无现有住房贷款，因此您需自行出资至少25%。
    
-   55%
    
    TDSR上限 每月总债务还款额占总收入的比例。适用于所有房产贷款。
    
-   30%
    
    MSR上限 房贷还款额占总收入的比例。仅适用于HDB组屋和新执行共管公寓（EC）。
    
-   4%
    
    压力测试下限 衡量两项上限的中期利率标准，即使您的实际贷款利率更低也按此测试。
    

同样适用于PR、外国人与公民。HDB贷款LTV于2024年8月20日降至75%。来源：MAS / HDB，截至2026年8月25日有效。

### 贷款价值比（LTV）限制

LTV限制了银行最高可借贷的房产价值比例。对于**名下无现有房贷**的借款人，银行最高LTV为**75%**，这意味着您需自付至少25%的首付。如果您已有未结清的房贷，该上限将进一步收紧：

若贷款期限超过30年（私宅）或借款人年龄超过65岁，适用的LTV上限会更低。对于使用HDB建屋局贷款购买的组屋，LTV上限已于2024年8月20日由80%下调至**75%**。

### TDSR与MSR

这两项偿债能力指标限制了您的每月最高还款额：

-   **总偿债率（TDSR）：55%。**您的每月总债务还款额（包括房贷、车贷、信用卡分期等）不得超过每月税前总收入的55%。该规定适用于所有金融机构发放的房产贷款。
-   **房贷偿还比率（MSR）：30%。**购买HDB组屋或向开发商购买新执行共管公寓（EC）时，每月房贷还款额不得超过每月税前总收入的30%。MSR**仅**适用于HDB组屋和新EC，不适用于私人公寓。

在计算这两项上限时，均须按照每年**4%的中期利率下限**（或现行市场利率，取较高者）进行压力测试，即使您的实际贷款利率更低也是如此。制定预算时请务必以此为准。

### PR可以使用CPF购买私人公寓吗？

可以，但有一定限制。拥有CPF账户的PR可以使用**普通账户（OA）**的储蓄购买新加坡私人房产，用于支付部分首付和每月房贷供款，但须遵守CPF的**估价顶限（Valuation Limit）**和**提取顶限（Withdrawal Limit）**规定。需要注意的一项关键限制是，**CPF只能用于购买新加坡本地房产**，无论公民还是PR，都不能用于购买海外房产。这是PR一项切实而低调的优势：**外国人没有CPF账户，必须全部以现金支付购房费用（首付、印花税及每月月供）**；而PR可以利用CPF OA储蓄减轻资金压力，保留更多流动现金。如需深入了解CPF对PR的具体运作方式，请参阅我们的[永久居民CPF指南](/zh/blog/cpf-guide-permanent-residents-singapore)。

## 实例分析：PR的前期总费用

具体数据更能说明问题。以一名**名下无现有房贷、按最高75% LTV贷款、购买一套S$1.5 million首套私人公寓的PR**为例：

完成交易所须现金

前期费用：PR按75% LTV购买S$1.5m公寓

费用构成

金额

资金来源

购买价格

S$1,500,000

贷款 + 首付

银行贷款（75% LTV）

S$1,125,000

在贷款期限内分期偿还

首付（25%）

S$375,000

最少S$75,000现金；其余可用现金或CPF OA

买方印花税

S$44,600

现金或CPF（报销）

ABSD（PR，首套房产，5%）

S$75,000

现金或CPF（报销）

律师费及估价费

约S$3,000

现金

前期费用总额（不含贷款）

约S$497,600

现金 + CPF OA

外国人在此处则需支付S$900,000。此为示意性示例。S$1,125,000（75% LTV）的银行贷款另行融资。来源：IRAS / MAS，截至2026年8月25日有效。

因此，PR总共需要约**S$497,600**的现金加CPF才能完成交易，其中至少**S$75,000必须为现金**（即5%的现金首付）。印花税通常是仅次于首付的第二大支出项目。

现在对比**外国人**进行同一笔购买的情况。首付、BSD和相关费用完全相同，但ABSD从5%变为60%，仅ABSD一项就高达**S$900,000**。前期总费用从约S$497,600飙升至约**S$1,322,600**。正是这一项差异，体现出PR身份对于在新加坡购买私人房产的巨大价值。

![一对夫妇在完成房产购买后接过新加坡新家的钥匙](https://cdn.sanity.io/images/78z7uzbt/production/3b0b905b1149e99a42afc72ab18c3f8793edb421-1264x848.webp?w=1200&fit=max&auto=format)

## 日后出售：卖方印花税（SSD）

如果您在购房后几年内出售住宅房产，可能需要缴纳卖方印花税。该规定于**2025年7月4日**有所调整，许多旧指南仍引用过时的税率表。

对于**在2025年7月4日或之后购买**的住宅房产，持有时限为**四年**，税率如下：

卖方印花税

四年内出售的SSD（于2025年7月4日或之后购买）

出售时间

SSD税率

持有第1年内

16%

第2年

12%

第3年

8%

第4年

4%

4年后

0%

2025年7月4日之前购买的房产适用旧的3年税率表（12% / 8% / 4%，之后为0%）。按售价或市场价值的较高者计征。来源：IRAS，截至2026年8月25日有效。

**在2025年7月4日之前购买**的房产保留旧的**三年**税率表（12% / 8% / 4%，之后为0%）。SSD由IRAS主管，按照售价或市场价值的较高者计征。

在实际操作中，HDB组屋不受影响，因为五年的最低居住年限（MOP）已经超过了四年的SSD窗口期。SSD主要影响快速转售的私宅，因此，如果您以PR或外国人身份购买公寓，请计划持有至少四年以避免此项费用。

## 房产所有权对您的PR或公民身份申请有何影响

这正是需要从移民视角审视的关键所在，也是房产门户网站鲜少提及的内容。

**在新加坡拥有房产并不能赋予、加速或保障移民身份。**购买私人公寓不会让您成为PR，也不会以任何直接、公开的方式增加公民申请的成功几率。新加坡移民与关卡局（ICA）评估PR和公民申请时，依据的是您的经济贡献、居留时间、家庭纽带以及融入程度等因素，而非您是否拥有房地产。如果您正在研究这一途径，我们的[新加坡PR福利](/zh/resources/singapore-pr-benefits)和[PR与公民对比](/zh/blog/singapore-pr-vs-citizenship)资料详细列出了真正起作用的考量因素。

因果关系实际上是相反的。**是您的移民身份决定了您的购房成本**，而非相反：

-   成为PR可将首套房ABSD从60%降至5%，且满三年后即可购买转售HDB组屋。
-   成为公民可将首套房ABSD降至0%，并完全解除对购买HDB的限制。
-   失去PR身份（例如再入境许可证REP失效）可能会改变您未来购房时的买家身份，并影响HDB相关义务。

房产也是一项长期的财务承诺，与在新加坡定居过程中的税收、医疗等其他方面息息相关。如果您正在规划这里的生活成本，我们关于[新加坡与马来西亚PR对比](/zh/resources/singapore-vs-malaysia-pr)的指南比较了两种常见的移居选择，我们的博客还涵盖了[新加坡PR个人所得税](/zh/blog/income-tax-singapore-pr)和[外国人及PR房产税](/zh/blog/property-tax-foreigners-singapore-pr)。

**提示：**如果您正在申请PR的路上，同时也计划购房，先后顺序非常关键。若先以外国人身份购房，日后转为PR后再出售“升级”，意味着要先缴纳一次60%的ABSD，离场时还可能需要缴纳SSD。在时间允许的情况下，先取得PR身份仅在ABSD一项上就能节省六位数的资金。

## 关键税率一览（截至2026年8月25日）

请牢记文首的免责声明：在做出决定之前，请在iras.gov.sg上确认各项数据，因为降温措施可能会发生变化。

## 常见问题

### 新加坡PR需要缴纳多少ABSD？

新加坡PR在缴纳买方印花税的基础上，**购买首套住宅房产需缴纳5% ABSD**，按售价或市场价值的较高者计征。第二套房产的税率升至30%，第三套及后续房产为35%。这些税率自2023年4月27日起实施，截至2026年8月25日保持有效。

### PR可以在新加坡购买私人公寓吗？

可以。PR购买获批开发项目中的私人公寓或共管公寓**无需获得政府批准**。首套房需缴纳5% ABSD及买方印花税，在遵守CPF限制的前提下，您可以使用CPF普通账户储蓄支付购房款项。

### 外国人可以在新加坡购买有地住宅吗？

通常只有在获得政府批准的情况下才可以。根据《住宅财产法》，有地住宅属于“受限制房产”，因此外国人必须向新加坡土地管理局（SLA）旗下的土地交易审批处（LDAU）提出申请，审批时会考量申请人的PR身份、经济贡献以及是否为自住。非PR要获得本岛有地房产的批准极为罕见。**升涛湾（Sentosa Cove）**是主要的例外，外国人可以通过快速审批通道购买面积不超过1800平方米的有地住宅。

### 外国人在新加坡需要缴纳多少ABSD？

外国人在新加坡购买任何住宅房产（无论是首套还是随后的房产），均需缴纳**统一60%的ABSD**。以一套150万新元（S$1.5 million）的公寓为例，除了买方印花税之外，仅ABSD就高达S$900,000。根据自由贸易协定，美国、瑞士、挪威、冰岛和列支敦士登的国民可能符合享受与公民同等待遇的资格（首套房产为0%）。

### PR购买首套房产需要缴纳ABSD吗？

需要。与新加坡公民首套房享受0%税率不同，PR购买**首套房产需缴纳5%的ABSD**。例外情况是，当PR与新加坡公民结婚且双方名下均无任何房产时：联名购买首套房产，全额适用公民的0%税率。

### 我可以申请ABSD退税吗？

在少数特定情况下可以。如果已婚夫妇中至少有一方为新加坡公民，在购买第二套房产之日起六个月内（如为未完工房产，则以取得TOP/CSC之日起算）出售首套房产、维持婚姻关系且期间未购买其他房产，则可申请**退还购买第二套房产所缴纳的ABSD**。ABSD需先全额预付，在首套房产售出后向新加坡国内税务局（IRAS）提出申请方可获得退税。

### PR可以使用CPF购买公寓吗？

可以。PR可以使用**CPF普通账户（Ordinary Account）存款**支付新加坡私人房产的部分首付和每月房贷按揭，但须受估价顶限（Valuation Limit）和提取顶限（Withdrawal Limit）的限制。CPF仅可用于购买位于新加坡的房产，绝不能用于海外房产。

### PR可以购买HDB组屋吗？

在至少一名买家获得PR身份满三年，且该家庭构成符合资格的家庭核心后，PR家庭可以购买**HDB转售组屋**（不能购买BTO新组屋）。单身PR不能单独购买HDB组屋。全PR家庭受新加坡PR配额和种族融合政策（Ethnic Integration Policy）的限制，且必须满足五年的最低居住年限（MOP）。详情请参阅我们的[PR购买HDB资格指南](/zh/resources/hdb-eligibility-pr)。

### 作为PR，购买公寓前期需要准备多少现金？

以购买一套价值S$1.5 million（75% LTV贷款比例）的首套公寓为例，PR需要准备总计约**S$497,600**的现金和CPF资金：包括S$375,000的首付（其中至少S$75,000为现金）、S$44,600的买方印花税、S$75,000的ABSD，以及约S$3,000的律师费和估价费。其中至少5%的现金首付（S$75,000）必须以现金形式支付，不能使用CPF。

### ABSD和BSD有什么区别？

**买方印花税（BSD）**是每位买家都必须缴纳的基础税费，实行1%至6%的阶梯税率。**额外买方印花税（ABSD）**是在此基础上额外征收的税费，根据您的买家身份（公民、PR或外国人）以及您名下拥有的房产数量而定。公民首套房的ABSD为0%；PR为5%；外国人为60%。

### 买房对申请PR或公民有帮助吗？

没有帮助。在新加坡拥有房产并不能赋予、加快或保障PR或公民身份。新加坡移民与关卡局（ICA）评估申请时看重的是经济贡献、居住时长、家庭纽带以及融入本地社会的程度，而非房产所有权。事实恰恰相反：是您的移民身份决定了您需要缴纳多少ABSD。

### 出售公寓需要缴纳卖方印花税吗？

仅在持有期内出售时需要缴纳。对于在2025年7月4日或之后购买的房产，卖方印花税（SSD）按四年阶梯征收：第一年为16%，第二年为12%，第三年为8%，第四年为4%，四年后为0%。在该日期之前购买的房产则适用旧版的三年期规定。

## 获取移居新加坡的专业协助

购房成本与移民身份紧密相关，以外国人身份购房与以PR身份购房之间，仅ABSD的差额就可能高达数十万新元。如果您计划在新加坡长期发展，在买房前妥善做好PR申请是您能采取的最具价值的一步。

Singapore Top Immigration协助申请人建立有力且契合最佳时机的PR和公民申请个案。[与我们的团队探讨您的新加坡PR申请](/zh/services/singapore-pr)，了解您目前的优势以及如何规划各项步骤的先后顺序。

_本指南仅供参考，不构成法律、税务或财务建议。印花税税率、贷款限额及购买资格规则可能会发生变动，有时调整前通知期很短。税率截至2026年8月25日为最新。在进行交易前，请务必向IRAS（iras.gov.sg）、URA、HDB、MAS以及合格的房产过户律师核实适用于您购房的具体信息。_

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