PR可以购买HDB吗？资格规则、CPF使用与转售组屋指南（2026年）

最后更新：2026年3月

引言

如果您是新加坡永久居民（PR），您可能会想知道自己是否可以购买建屋发展局（HDB）组屋。简要的回答是可以，但有一些重要条件。与新加坡公民不同，PR只能购买HDB转售组屋，不能购买新的预购组屋（BTO）。您还必须拥有符合条件的家庭核心，并满足多项CPF和监管要求。本指南涵盖HDB资格规则、最低居住年限、CPF使用、购房补贴以及PR的逐步购买流程。无论您是计划在新加坡长期定居，还是在探索房产投资选择，了解这些规则对于就您的住房选择做出明智决定都至关重要。

PR可以购买HDB吗？（快速解答）

可以，永久居民可以在新加坡购买HDB组屋，但仅限转售组屋。这是与新加坡公民的关键区别，公民可以购买全新的预购组屋（BTO）或剩余组屋（SBF）。

PR购买HDB必须组成符合条件的家庭核心。家庭核心是指至少由两名家庭成员组成，通常是PR夫妇（PR + PR）或PR与新加坡公民（PR + SC）配偶。在某些情况下，PR与至少一名拥有SC或PR身份的子女也可以组成符合条件的核心。

仅在2026年，就约有13,480套HDB组屋达到最低居住年限（MOP），为PR买家创造了大量的转售组屋供应。这明显高于往年，为希望进入市场的PR买家改善了入市时机。

永久居民的HDB购房资格规则

作为PR购买HDB组屋，您必须符合建屋发展局设定的几项核心资格标准。

家庭核心要求。最重要的一项要求是组成符合条件的家庭核心。HDB将其定义为由至少两名具有亲属关系的成员组成的家庭单位。对于PR而言，符合条件的家庭核心包括：

• PR + PR（两名已婚永久居民）
• PR + SC（一名永久居民和一名新加坡公民配偶）
• PR + 至少一名SC或PR子女（拥有新加坡公民或PR身份子女的PR）

在通常情况下，单身PR无法购买HDB组屋。如果您是单身PR，则需要考虑购买私宅，私宅没有家庭核心的要求。

最低PR年限。PR必须持有永久居民身份至少3年，才有资格购买HDB转售组屋。如果您最近刚获得PR批准，则需要等到满3年后才能申请。SPR配额限制。HDB实施种族融合政策（EIP）配额以维持社区多元化。这些配额限制了每个组屋楼座和邻里中非公民家庭（包括PR家庭）的数量：

• 楼座配额：任何单一HDB楼座中SPR（新加坡永久居民）家庭的比例最高为8%。这可防止非公民在同一栋楼中过度集中。
• 邻里配额：整个邻里中SPR家庭的比例最高为5%。这可在更广泛的社区层面上保持多元化。

对于PR而言，在对转售组屋出价之前，务必查询您心仪的楼座和邻里是否有可用的SPR配额。如果配额已满，HDB可能会拒绝您在该楼座购房的申请。您可以在HDB转售门户网站上查询配额情况，或在确定看房前请您的房屋中介进行核实。

新组屋与转售组屋：PR可以购买什么

新组屋与转售组屋之间的差异对PR非常重要，因为这会影响您的购房选择。

HDB转售组屋。PR可以无限制购买HDB转售组屋。转售组屋是指已完成首次销售，目前由新加坡公民或其他PR拥有并正在出售的单位。大多数转售组屋房龄至少为5年。转售市场提供多种房型、面积和地段选择。预购组屋（BTO）和剩余组屋销售（SBF）。PR购买新的BTO和SBF组屋受到限制。PR + SC夫妇（其中至少有一人为新加坡公民）在某些情况下可能有资格购买新的HDB单位。对于PR + PR夫妇，转售市场是标准途径。

转售市场是大多数PR家庭的切实之选，因为其入场成本低于私宅，并享有政府支持。前面提到的2026年MOP供应潮也为PR买家带来了更多房源。

最低居住年限（MOP）

最低居住年限（MOP）是新加坡管理HDB产权的最重要规则之一。它影响着您何时可以出售组屋，并决定了您整体的房产投资时间表。

什么是MOP？最低居住年限是指您在获准将HDB组屋投放转售市场出售之前，必须实际居住（入住）的时长。对于标准HDB组屋，MOP为自购房交易完成之日起算5年——而不是从您拿到钥匙或搬入之日起算。对于HDB优选（Plus）和黄金地段（Prime）组屋，MOP延长至10年。MOP计时开始与暂停。5年的MOP计时从HDB依法完成您的购房交易之日开始。只要您实际居住在该组屋中，计时就会继续。但也有例外情况：

• 如果您出租整套组屋（需经HDB批准），MOP计时在出租期间暂停。
• 如果HDB认定存在违规租约行为（例如未经许可转租），该段时间将不计入您的MOP。

MOP完成前不得出售。HDB法规严禁在MOP完成前转售组屋。在MOP届满前试图出售将导致HDB拒绝该交易。2026年市场机遇。2026年达到MOP的13,480套组屋相当于单年释放了两年的竣工量。这是由于2015年至2017年的一批BTO项目在2021年左右竣工，其中包括COVID-19建筑工期延误所致。这一增加的供应量可能有助于平抑房价，并为转售市场中的PR买家创造更好的条件。

PR购买HDB的CPF使用规则

中央公积金（CPF）是新加坡的强制性储蓄计划。购买HDB是人们提取CPF储蓄的主要原因之一。作为PR，您的CPF提取规则与新加坡公民不同。

PR CPF缴交。PR根据取得PR身份的年限按递进费率缴交CPF，而非统一费率。对于55岁及以下的雇员：

• PR身份第1年：雇员缴交5%，雇主缴交4%（总计9%）
• PR身份第2年：雇员缴交15%，雇主缴交9%（总计24%）
• 第3年起：雇员缴交20%，雇主缴交17%（总计37%，与新加坡公民相同）

PR及其雇主可以在前两年共同向CPF局申请按更高费率缴交。从第3年起，PR缴交费率与公民费率完全一致。有关PR专属CPF规则的更多详情，请参阅我们的永久居民CPF指南。‍

HDB购房提取。购买HDB组屋时，只要您符合剩余屋契要求，就可以从您的普通账户（OA）中提取最高达购买价格100%的资金。

‍剩余屋契要求。房产的剩余屋契必须至少能够覆盖至95岁（以使用CPF的最年轻买家年龄为准）。例如，如果您在40岁时购房，组屋的剩余屋契必须至少有55年才能满足此要求。如果剩余屋契无法满足覆至95岁的要求，CPF提取额度将根据可用屋契按比例折算。

‍每月偿债率（MSR）。用于偿还HDB房贷的每月CPF扣款额不得超过您月总收入的30%。例如，如果您的月收入为S$8,000，则每月HDB的CPF最高扣款额为S$2,400。设定此比例旨在防止过度杠杆，并确保您保有充足的现金流用于生活开支。

‍计算实例——CPF与负担能力：假设您是一名35岁的PR，月总收入为S$7,000。您的MSR上限为30% × S$7,000 = 每月S$2,100。如果您在CPF普通账户（OA）中有S$100,000储蓄，并希望通过银行25年期房贷购买一套S$380,000的HDB组屋，您可以从CPF提取S$100,000用于支付首付/费用，并通过银行贷款融资S$280,000。按3.5%的利率计算，您的每月房贷还款额约为S$1,320，在您的MSR上限之内。在做出购买决定之前，请务必使用CPF局的HDB购房资格计算器进行评估。

‍离开新加坡时的提取限制。如果您离开新加坡或放弃PR身份，您无法立即提取全额CPF余额。您只有在向新加坡移民与关卡局（ICA）正式办理放弃PR身份手续后，才能提取您的CPF储蓄。在此之前，您的CPF资金将继续保留在新加坡。

提示：在购买HDB之前，请获取CPF账单以确认您的账户余额和预计的CPF使用额。CPF局网站提供了在线计算器，可用于估算针对您的目标组屋价格和月供需要多少CPF资金。

永久居民的HDB购房补贴

新加坡的HDB购房补贴制度旨在帮助首次置业者和较低收入买家。PR申请补贴的资格比新加坡公民更为有限。

近居购房津贴。PR家庭可申请的主要补贴是近居购房津贴，但前提是申请人中至少有一人是新加坡公民。这意味着SC + PR夫妇可以申请PHG，但PR + PR夫妇无法申请。该补贴金额最高可达S$30,000（如果您与父母或子女同住）或S$20,000（如果您居住在距离他们4公里以内）。该补贴适用于首次购买HDB转售组屋的买家，并要求您符合就近居住条件：

• 您必须有年迈父母（60岁或以上）并与他们同住，或居住在距离他们4公里以内，或者
• 您必须有已婚子女并与他们同住，或居住在距离他们4公里以内

补贴分阶段发放：在购房交易完成时您会收到一部分补贴，在您实际居住该组屋达到一定期限后（通常与MOP完成时间一致）收到剩余部分。具体的时间安排和分期明细应向HDB确认。

转售住房津贴（Resale Housing Grant）及其他公民专享津贴。PR无法申请转售住房津贴或首次置业津贴（First-Timer Grant，若家庭成员全为PR），因为这些津贴仅面向新加坡公民家庭或至少有一名成员是新加坡公民（SC）的家庭。PR+SC家庭可能会获得有限申请资格，具体取决于购买时HDB的资格规定。相比公民更为有限。PR获得津贴的机会比SC更为有限。这是PR与公民在HDB所有权方面的数项财务差异之一。

PR的ABSD与税务考量

新加坡的额外买家印花税（ABSD）是针对房地产购买征收的一种交易税。作为PR，您除了需要支付常规的买家印花税（BSD）外，还需支付额外的ABSD费用。

首套房产ABSD。当PR购买其首套房产（无论是HDB还是私宅）时，需按购买价格支付5%的ABSD。新加坡公民在购买首套住宅房产时支付0%的ABSD。对于一套S$400,000的组屋，ABSD将为S$20,000。

计算示例——ABSD对总成本的影响：以两位购买S$400,000 HDB转售组屋的PR买家为例。买家A仅针对组屋价格做预算，而买家B则计算了包含ABSD和交易费用在内的总成本。买家A所产生的资金缺口：5% ABSD（S$20,000）+ 买家印花税（S$6,600）+ 律师费（S$1,500–S$2,500）+ 估价费（S$300–S$500）= 约S$28,400–S$29,600的额外成本。

这大约占组屋购买价格的7%。提前将这些费用纳入预算的买家B避免了资金问题，得以顺利推进。请务必将ABSD和交易成本单独列入预算。

第二套及后续房产。若PR购买第二套房产，ABSD税率将提高至30%。这同样大幅高于SC购买第二套房产的税率。

对HDB购买力的影响。5%的ABSD增加了置业的总成本。在比较HDB与私宅时，PR应将ABSD计入所需的总支出中。对于预算紧张的PR首次购房者而言，ABSD是一项重要的考量因素。

印花税与法律费用。PR在购房时还需支付标准印花税，外加律师费、勘测费及其他交易成本。在规划购买HDB时，请将这些费用一并考虑在内。

PR选择HDB与私宅的对比

PR在新加坡拥有住宅房产主要有两种途径：HDB组屋和私宅（公寓、有地住宅等）。两者各有其显著的优缺点。

PR购买私宅的优势。私宅为PR提供了HDB所不具备的灵活性：

• 单身PR无需配偶或家庭成员即可购买
• 无最低居住年限要求，但在4年内出售需缴纳卖家印花税（SSD）（第1年16%，第2年12%，第3年8%，第4年4%）
• 无邻里或楼宇层级的配额限制
• 在黄金地段具有更大的升值潜力

私宅确实伴随着更高的入场门槛、物业管理费以及不适用于HDB的房产税。

PR购买HDB的优势。购买HDB适合许多PR，原因包括：

• 价格低于同等区位的私宅
• 津贴（如近居购屋津贴 Proximity Housing Grant）可为符合条件的家庭降低前期成本
• 价格比私宅更稳定
• 日常维护包含在管理费中
• 成熟的社区配套，拥有巴刹、学校及交通连接

决策框架。在HDB与私宅之间做出选择取决于您的具体情况：

• 选择HDB的情况：注重预算、计划在新加坡长期居住（5年以上）、希望以较低资金积累资产，并拥有符合HDB资格的家庭核心成员
• 选择私宅的情况：单身PR、需要较快出售的灵活性、偏好核心地段，且拥有足以承担更高入场成本和后续开销的资金

PR购买HDB转售组屋分步流程

作为PR购买HDB转售组屋包含多个阶段。该流程与公民购房相似，但PR需要注意额外的文件要求与审核步骤。

第1步：资格审核与HDB批准。在出价之前，请先获取HDB确认您家庭资格的信函。提交HDB资格审核表（可在HDB网站获取），并附上您的PR证书、结婚证（如适用）及CPF储蓄证明。HDB通常在2–4周内给予回复。此步骤旨在确认您的家庭核心构成有效，且在购买HDB方面不存在任何监管障碍。

第2步：寻找房源并出价。收到HDB的资格确认后，即可通过HDB转售门户网站或房产中介寻找转售组屋。找到心仪的组屋后，与卖家房产中介协商出价。请在出价时注明该要约须以获得HDB批准及完成银行评估为前提条件。

第3步：银行评估与房屋贷款批准。要约被接受后，委托银行对组屋进行评估并提供贷款报价。银行将对房产进行估价并确定其贷款额度。对于标准HDB组屋，银行通常最高可贷出购买价格或估价（以较低者为准）的80%。此步骤需要1–2周。银行会要求提供您的受雇信、工资单以及CPF对账单。

第4步：法律合同与HDB批准。您的律师将起草买卖协议。在您与卖家签署后，律师会将文件提交给HDB审批。HDB的法律团队将审核合同，以确保其符合HDB法规（SPR配额规定、未结清贷款等）。此步骤需要1–2周。

第5步：交易完成与领取钥匙。在交易完成日（通常为签署合同后4–6周），您的律师会协调资金划转、结清卖家未偿还的HDB贷款以及钥匙交接。交易完成日即为您法定的MOP开始日期。自该日起，您的5年MOP开始计算。随后，您须前往HDB办事处完成HDB转售登记，将自己注册为新屋主。

预计时间表。从资格审核到交易完成，预计需要6–8周。如果HDB要求补充文件或出现复杂情况，时间可能会延长至10–12周。在规划搬迁时，请将这一时间周期考虑在内。

计算示例——购买时间线案例分析：

• 一对PR+PR夫妇于3月1日申请HDB资格审核。
• HDB于3月15日批准其申请（耗时2周）。
• 他们于3月20日找到心仪组屋并出价，要约于3月25日被接受。银行评估耗时10天（于4月4日完成）。
• 律师起草合同且HDB完成审核（耗时1周，4月11日完成）。该夫妇与卖家于4月12日签署合同。
• HDB最终批准耗时5个工作日（4月17日）。
• 交易完成定于5月1日（HDB批准后预留2周用于法律对接与协调）。
• 总时间线：2个月。若出现CPF账户信息不一致或配额问题，可能会延长至2.5–3个月。

PR特有的延误情况。PR在申请HDB时常见的延误原因包括：

• SPR配额问题：如果目标组屋楼宇或邻里已达到8%的楼宇配额或5%的邻里配额，HDB将拒绝该申请
• 材料不齐全：遗漏PR证书、结婚证或亲属关系证明会导致HDB审批延迟
• CPF核验问题：CPF账户信息或缴存记录存在出入，需要CPF局额外的时间进行核对
• HDB重新勘验：在极少数情况下，HDB会在批准转售给PR家庭前进行实地勘验

提示：在流程早期尽早聘请熟悉PR购买HDB转售流程的律师。经验丰富的律师能够预见潜在的文件问题，并协助您避免延误。

PR与公民HDB规定对比

为厘清PR与公民在HDB所有权方面的差异，以下是主要区别的总结：

公民身份何时发挥关键作用。对于许多PR家庭而言，增加一名SC成员（通过结婚或申请公民身份）可以解锁BTO申请资格、津贴申领资格以及降低ABSD税负等优势。出于这些原因，一些PR会将与SC结婚或申请公民身份列为优先考虑事项。如果您在长期规划中考虑申请公民身份，请参阅我们的新加坡公民申请指南，了解完整的申请途径与要求。

常见问题：关于PR与HDB的常见疑问

单身PR可以购买HDB组屋吗？ 不可以。您必须拥有符合资格的家庭核心成员（具有PR或SC身份的配偶或子女）。作为单身PR，您可以选择购买私宅，私宅没有家庭核心成员的要求。

如果在最低居住年限（MOP）期间成为新加坡公民，我的HDB会怎样？ 您的公民身份变更不会影响您的HDB所有权或MOP倒计时。您继续拥有该组屋，并仍须遵守5年MOP规定。一旦成为公民，您可能会获得申请额外津贴和住房计划的资格，但您现有的HDB仍适用原先的规定。

PR可以出租其HDB组屋吗？ HDB仅允许PR出租单个房间，前提是您必须继续居住在该组屋中。在任何情况下，PR都不能整套出租组屋——整套出租仅面向新加坡公民。未经批准的整套出租构成违反租约行为。

如果我想购买的邻里SPR配额已满怎么办？ 如果该楼宇或邻里已达到8%的楼宇配额或5%的邻里配额，HDB将不会批准您在该地点的购买申请。请选择其他尚有SPR配额的楼宇内的组屋。在出价前，您可以通过HDB转售门户网站查询可用的SPR配额。

PR购买HDB转售组屋需要多长时间？ 从资格审核到交易完成，预计需要6–8周。如果HDB要求补充文件、CPF局需要核验账户或出现其他复杂情况，流程可能会延长至10–12周。尽早聘请律师有助于加快办理进度。

作为PR买房后，我什么时候可以出售HDB组屋？ 出售前，您必须完成整整5年的最低居住年限（MOP）。MOP自交易完成日起算，而非交钥匙之日。在MOP届满前，即使您已还清贷款或对房屋进行了改善，也不能出售。5年后，您可以在转售市场上出售。

什么是“家庭核心”（family nucleus）？ 家庭核心是HDB认可的用于评估购买资格的家庭成员构成。对于PR而言，符合条件的家庭核心包括：PR + PR（已婚/同住伴侣）、PR + SC（一名PR加一名新加坡公民）或PR + 子女（至少一名SC或PR子女）。拥有子女抚养权的离异或丧偶PR也可构成家庭核心。单身PR无法构成HDB认可的有效家庭核心。

我可以申领近居购屋津贴（Proximity Housing Grant）吗？ 近居购屋津贴是分阶段发放的：一部分在交易完成时发放，剩余部分在您居住满指定年限（通常为5年，与MOP一致）后发放。津贴会在这些阶段计入您的账户。获批津贴时，请向HDB确认确切的发放时间表。

如果我在持有HDB组屋期间离开新加坡，会发生什么？ 如果您离开新加坡，您有几种选择：出售组屋（前提是已满足MOP）、在获得HDB批准后将其出租，或让其空置（但HDB可能要求您对其进行维护）。如果您日后放弃PR身份，在新加坡移民与关卡局（ICA）处理您的放弃申请前，您必须先妥善处理好您的HDB组屋事宜（如出售、获批后出租等）。

作为PR购买HDB转售组屋时是否存在隐藏费用？ 除ABSD（首套房产为5%）外，您还需要支付买方印花税（对于价值S$400,000的组屋约为1.65%，即S$6,600，BSD为阶梯税率，非固定税率）、律师费（通常为S$1,000–S$2,500）、估价费（S$300–S$500）以及验房费。加上ABSD，一套S$400,000的组屋总购房成本可能会增加约S$28,000–S$30,000。请做好相应预算。

PR可以继承HDB组屋吗？ PR继承HDB组屋受HDB特定规定的约束。一般而言，PR可以从家庭成员处继承HDB组屋，但必须符合HDB关于继承房产的相关条件。这些规定因具体情况而异。如果您作为PR涉及HDB组屋继承事宜，请直接咨询HDB或聘请律师。

后续步骤：获取专业建议

本指南涵盖了永久居民的HDB购买资格与持有规定。每位PR的情况各有不同，且政策法规可能会发生变化。在做出HDB购买决定之前，我们建议：

1. 直接向HDB核实您的家庭资格，提交资格核查申请表并获取官方确认函
2. 咨询在处理PR购买HDB转售组屋方面富有经验的律师，以应对各项法律要求并保障您的利益
3. 获取CPF对账单并使用CPF局的在线计算器，估算您所需的CPF金额并了解相应的提取规定
4. 在出价前在HDB转售门户网站查询目标社区的SPR配额情况
5. 联系银行进行初步贷款评估，了解您可以借贷的额度

如果您正考虑将购买HDB作为在新加坡长期定居规划的一部分，或者不确定HDB还是私宅更适合您的情况，我们的新加坡PR顾问可以为您提供协助。我们提供关于住房选择、入籍途径以及长期居留规划的个性化指导。

还不是PR？请先阅读我们的新加坡PR申请指南，了解申请资格与流程。

准备好迈出下一步了吗？欢迎联系我们探讨您的具体情况，获取关于购买HDB、房产投资或新加坡入籍途径的专业建议。

免责声明

本指南仅供参考，不构成法律、财务或投资建议。HDB规定和政策可能会发生变化，个人情况也各不相同。在做出购房决定之前，请务必通过官方渠道（HDB官网hdb.gov.sg、CPF局官网cpf.gov.sg以及新加坡国内税务局）核实信息。如需针对您具体情况的法律建议，请咨询在新加坡拥有执业资格的专业律师。我们建议在做出购房承诺前寻求专业建议。

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