PR可以購買HDB嗎？資格規則、CPF使用與轉售組屋指南（2026年）

最後更新：2026年3月

引言

如果您是新加坡永久居民（PR），您可能會想知道自己是否可以購買建屋發展局（HDB）組屋。簡要的回答是可以，但有一些重要條件。與新加坡公民不同，PR只能購買HDB轉售組屋，不能購買新的預購組屋（BTO）。您還必須擁有符合條件的家庭核心，並滿足多項CPF和監管要求。本指南涵蓋HDB資格規則、最低居住年限、CPF使用、購房補貼以及PR的逐步購買流程。無論您是計劃在新加坡長期定居，還是在探索房產投資選擇，了解這些規則對於就您的住房選擇做出明智決定都至關重要。

PR可以購買HDB嗎？（快速解答）

可以，永久居民可以在新加坡購買HDB組屋，但僅限轉售組屋。這是與新加坡公民的關鍵區別，公民可以購買全新的預購組屋（BTO）或剩餘組屋（SBF）。

PR購買HDB必須組成符合條件的家庭核心。家庭核心是指至少由兩名家庭成員組成，通常是PR夫婦（PR + PR）或PR與新加坡公民（PR + SC）配偶。在某些情況下，PR與至少一名擁有SC或PR身份的子女也可以組成符合條件的核心。

僅在2026年，就約有13,480套HDB組屋達到最低居住年限（MOP），為PR買家創造了大量的轉售組屋供應。這明顯高於往年，為希望進入市場的PR買家改善了入市時機。

永久居民的HDB購房資格規則

作為PR購買HDB組屋，您必須符合建屋發展局設定的幾項核心資格標準。

家庭核心要求。最重要的一項要求是組成符合條件的家庭核心。HDB將其定義為由至少兩名具有親屬關係的成員組成的家庭單位。對於PR而言，符合條件的家庭核心包括：

• PR + PR（兩名已婚永久居民）
• PR + SC（一名永久居民和一名新加坡公民配偶）
• PR + 至少一名SC或PR子女（擁有新加坡公民或PR身份子女的PR）

在通常情況下，單身PR無法購買HDB組屋。如果您是單身PR，則需要考慮購買私宅，私宅沒有家庭核心的要求。

最低PR年限。PR必須持有永久居民身份至少3年，才有資格購買HDB轉售組屋。如果您最近剛獲得PR批准，則需要等到滿3年後才能申請。SPR配額限制。HDB實施種族融合政策（EIP）配額以維持社區多元化。這些配額限制了每個組屋樓座和鄰里中非公民家庭（包括PR家庭）的數量：

• 樓座配額：任何單一HDB樓座中SPR（新加坡永久居民）家庭的比例最高為8%。這可防止非公民在同一棟樓中過度集中。
• 鄰里配額：整個鄰里中SPR家庭的比例最高為5%。這可在更廣泛的社區層面上保持多元化。

對於PR而言，在對轉售組屋出價之前，務必查詢您心儀的樓座和鄰里是否有可用的SPR配額。如果配額已滿，HDB可能會拒絕您在該樓座購房的申請。您可以在HDB轉售門户網站上查詢配額情況，或在確定看房前請您的房屋中介進行核實。

新組屋與轉售組屋：PR可以購買什麼

新組屋與轉售組屋之間的差異對PR非常重要，因為這會影響您的購房選擇。

HDB轉售組屋。PR可以無限制購買HDB轉售組屋。轉售組屋是指已完成首次銷售，目前由新加坡公民或其他PR擁有並正在出售的單位。大多數轉售組屋房齡至少為5年。轉售市場提供多種房型、面積和地段選擇。預購組屋（BTO）和剩餘組屋銷售（SBF）。PR購買新的BTO和SBF組屋受到限制。PR + SC夫婦（其中至少有一人為新加坡公民）在某些情況下可能有資格購買新的HDB單位。對於PR + PR夫婦，轉售市場是標準途徑。

轉售市場是大多數PR家庭的切實之選，因為其入場成本低於私宅，並享有政府支持。前面提到的2026年MOP供應潮也為PR買家帶來了更多房源。

最低居住年限（MOP）

最低居住年限（MOP）是新加坡管理HDB產權的最重要規則之一。它影響着您何時可以出售組屋，並決定了您整體的房產投資時間表。

什麼是MOP？最低居住年限是指您在獲准將HDB組屋投放轉售市場出售之前，必須實際居住（入住）的時長。對於標準HDB組屋，MOP為自購房交易完成之日起算5年——而不是從您拿到鑰匙或搬入之日起算。對於HDB優選（Plus）和黃金地段（Prime）組屋，MOP延長至10年。MOP計時開始與暫停。5年的MOP計時從HDB依法完成您的購房交易之日開始。只要您實際居住在該組屋中，計時就會繼續。但也有例外情況：

• 如果您出租整套組屋（需經HDB批准），MOP計時在出租期間暫停。
• 如果HDB認定存在違規租約行為（例如未經許可轉租），該段時間將不計入您的MOP。

MOP完成前不得出售。HDB法規嚴禁在MOP完成前轉售組屋。在MOP屆滿前試圖出售將導致HDB拒絕該交易。2026年市場機遇。2026年達到MOP的13,480套組屋相當於單年釋放了兩年的竣工量。這是由於2015年至2017年的一批BTO項目在2021年左右竣工，其中包括COVID-19建築工期延誤所致。這一增加的供應量可能有助於平抑房價，併為轉售市場中的PR買家創造更好的條件。

PR購買HDB的CPF使用規則

中央公積金（CPF）是新加坡的強制性儲蓄計劃。購買HDB是人們提取CPF儲蓄的主要原因之一。作為PR，您的CPF提取規則與新加坡公民不同。

PR CPF繳交。PR根據取得PR身份的年限按遞進費率繳交CPF，而非統一費率。對於55歲及以下的僱員：

• PR身份第1年：僱員繳交5%，僱主繳交4%（總計9%）
• PR身份第2年：僱員繳交15%，僱主繳交9%（總計24%）
• 第3年起：僱員繳交20%，僱主繳交17%（總計37%，與新加坡公民相同）

PR及其僱主可以在前兩年共同向CPF局申請按更高費率繳交。從第3年起，PR繳交費率與公民費率完全一致。有關PR專屬CPF規則的更多詳情，請參閲我們的永久居民CPF指南。‍

HDB購房提取。購買HDB組屋時，只要您符合剩餘屋契要求，就可以從您的普通賬户（OA）中提取最高達購買價格100%的資金。

‍剩餘屋契要求。房產的剩餘屋契必須至少能夠覆蓋至95歲（以使用CPF的最年輕買家年齡為準）。例如，如果您在40歲時購房，組屋的剩餘屋契必須至少有55年才能滿足此要求。如果剩餘屋契無法滿足覆至95歲的要求，CPF提取額度將根據可用屋契按比例折算。

‍每月償債率（MSR）。用於償還HDB房貸的每月CPF扣款額不得超過您月總收入的30%。例如，如果您的月收入為S$8,000，則每月HDB的CPF最高扣款額為S$2,400。設定此比例旨在防止過度槓桿，並確保您保有充足的現金流用於生活開支。

‍計算實例——CPF與負擔能力：假設您是一名35歲的PR，月總收入為S$7,000。您的MSR上限為30% × S$7,000 = 每月S$2,100。如果您在CPF普通賬户（OA）中有S$100,000儲蓄，並希望通過銀行25年期房貸購買一套S$380,000的HDB組屋，您可以從CPF提取S$100,000用於支付首付/費用，並通過銀行貸款融資S$280,000。按3.5%的利率計算，您的每月房貸還款額約為S$1,320，在您的MSR上限之內。在做出購買決定之前，請務必使用CPF局的HDB購房資格計算器進行評估。

‍離開新加坡時的提取限制。如果您離開新加坡或放棄PR身份，您無法立即提取全額CPF餘額。您只有在向新加坡移民與關卡局（ICA）正式辦理放棄PR身份手續後，才能提取您的CPF儲蓄。在此之前，您的CPF資金將繼續保留在新加坡。

提示：在購買HDB之前，請獲取CPF賬單以確認您的賬户餘額和預計的CPF使用額。CPF局網站提供了在線計算器，可用於估算針對您的目標組屋價格和月供需要多少CPF資金。

永久居民的HDB購房補貼

新加坡的HDB購房補貼制度旨在幫助首次置業者和較低收入買家。PR申請補貼的資格比新加坡公民更為有限。

近居購房津貼。PR家庭可申請的主要補貼是近居購房津貼，但前提是申請人中至少有一人是新加坡公民。這意味着SC + PR夫婦可以申請PHG，但PR + PR夫婦無法申請。該補貼金額最高可達S$30,000（如果您與父母或子女同住）或S$20,000（如果您居住在距離他們4公里以內）。該補貼適用於首次購買HDB轉售組屋的買家，並要求您符合就近居住條件：

• 您必須有年邁父母（60歲或以上）並與他們同住，或居住在距離他們4公里以內，或者
• 您必須有已婚子女並與他們同住，或居住在距離他們4公里以內

補貼分階段發放：在購房交易完成時您會收到一部分補貼，在您實際居住該組屋達到一定期限後（通常與MOP完成時間一致）收到剩餘部分。具體的時間安排和分期明細應向HDB確認。

轉售住房津貼（Resale Housing Grant）及其他公民專享津貼。PR無法申請轉售住房津貼或首次置業津貼（First-Timer Grant，若家庭成員全為PR），因為這些津貼僅面向新加坡公民家庭或至少有一名成員是新加坡公民（SC）的家庭。PR+SC家庭可能會獲得有限申請資格，具體取決於購買時HDB的資格規定。相比公民更為有限。PR獲得津貼的機會比SC更為有限。這是PR與公民在HDB所有權方面的數項財務差異之一。

PR的ABSD與税務考量

新加坡的額外買家印花税（ABSD）是針對房地產購買徵收的一種交易税。作為PR，您除了需要支付常規的買家印花税（BSD）外，還需支付額外的ABSD費用。

首套房產ABSD。當PR購買其首套房產（無論是HDB還是私宅）時，需按購買價格支付5%的ABSD。新加坡公民在購買首套住宅房產時支付0%的ABSD。對於一套S$400,000的組屋，ABSD將為S$20,000。

計算示例——ABSD對總成本的影響：以兩位購買S$400,000 HDB轉售組屋的PR買家為例。買家A僅針對組屋價格做預算，而買家B則計算了包含ABSD和交易費用在內的總成本。買家A所產生的資金缺口：5% ABSD（S$20,000）+ 買家印花税（S$6,600）+ 律師費（S$1,500–S$2,500）+ 估價費（S$300–S$500）= 約S$28,400–S$29,600的額外成本。

這大約佔組屋購買價格的7%。提前將這些費用納入預算的買家B避免了資金問題，得以順利推進。請務必將ABSD和交易成本單獨列入預算。

第二套及後續房產。若PR購買第二套房產，ABSD税率將提高至30%。這同樣大幅高於SC購買第二套房產的税率。

對HDB購買力的影響。5%的ABSD增加了置業的總成本。在比較HDB與私宅時，PR應將ABSD計入所需的總支出中。對於預算緊張的PR首次購房者而言，ABSD是一項重要的考量因素。

印花税與法律費用。PR在購房時還需支付標準印花税，外加律師費、勘測費及其他交易成本。在規劃購買HDB時，請將這些費用一併考慮在內。

PR選擇HDB與私宅的對比

PR在新加坡擁有住宅房產主要有兩種途徑：HDB組屋和私宅（公寓、有地住宅等）。兩者各有其顯著的優缺點。

PR購買私宅的優勢。私宅為PR提供了HDB所不具備的靈活性：

• 單身PR無需配偶或家庭成員即可購買
• 無最低居住年限要求，但在4年內出售需繳納賣家印花税（SSD）（第1年16%，第2年12%，第3年8%，第4年4%）
• 無鄰里或樓宇層級的配額限制
• 在黃金地段具有更大的升值潛力

私宅確實伴隨着更高的入場門檻、物業管理費以及不適用於HDB的房產税。

PR購買HDB的優勢。購買HDB適合許多PR，原因包括：

• 價格低於同等區位的私宅
• 津貼（如近居購屋津貼 Proximity Housing Grant）可為符合條件的家庭降低前期成本
• 價格比私宅更穩定
• 日常維護包含在管理費中
• 成熟的社區配套，擁有巴剎、學校及交通連接

決策框架。在HDB與私宅之間做出選擇取決於您的具體情況：

• 選擇HDB的情況：注重預算、計劃在新加坡長期居住（5年以上）、希望以較低資金積累資產，並擁有符合HDB資格的家庭核心成員
• 選擇私宅的情況：單身PR、需要較快出售的靈活性、偏好核心地段，且擁有足以承擔更高入場成本和後續開銷的資金

PR購買HDB轉售組屋分步流程

作為PR購買HDB轉售組屋包含多個階段。該流程與公民購房相似，但PR需要注意額外的文件要求與審核步驟。

第1步：資格審核與HDB批准。在出價之前，請先獲取HDB確認您家庭資格的信函。提交HDB資格審核表（可在HDB網站獲取），並附上您的PR證書、結婚證（如適用）及CPF儲蓄證明。HDB通常在2–4周內給予回覆。此步驟旨在確認您的家庭核心構成有效，且在購買HDB方面不存在任何監管障礙。

第2步：尋找房源並出價。收到HDB的資格確認後，即可通過HDB轉售門户網站或房產中介尋找轉售組屋。找到心儀的組屋後，與賣家房產中介協商出價。請在出價時註明該要約須以獲得HDB批准及完成銀行評估為前提條件。

第3步：銀行評估與房屋貸款批准。要約被接受後，委託銀行對組屋進行評估並提供貸款報價。銀行將對房產進行估價並確定其貸款額度。對於標準HDB組屋，銀行通常最高可貸出購買價格或估價（以較低者為準）的80%。此步驟需要1–2周。銀行會要求提供您的受僱信、工資單以及CPF對賬單。

第4步：法律合同與HDB批准。您的律師將起草買賣協議。在您與賣家簽署後，律師會將文件提交給HDB審批。HDB的法律團隊將審核合同，以確保其符合HDB法規（SPR配額規定、未結清貸款等）。此步驟需要1–2周。

第5步：交易完成與領取鑰匙。在交易完成日（通常為簽署合同後4–6周），您的律師會協調資金劃轉、結清賣家未償還的HDB貸款以及鑰匙交接。交易完成日即為您法定的MOP開始日期。自該日起，您的5年MOP開始計算。隨後，您須前往HDB辦事處完成HDB轉售登記，將自己註冊為新屋主。

預計時間表。從資格審核到交易完成，預計需要6–8周。如果HDB要求補充文件或出現複雜情況，時間可能會延長至10–12周。在規劃搬遷時，請將這一時間週期考慮在內。

計算示例——購買時間線案例分析：

• 一對PR+PR夫婦於3月1日申請HDB資格審核。
• HDB於3月15日批准其申請（耗時2周）。
• 他們於3月20日找到心儀組屋並出價，要約於3月25日被接受。銀行評估耗時10天（於4月4日完成）。
• 律師起草合同且HDB完成審核（耗時1周，4月11日完成）。該夫婦與賣家於4月12日簽署合同。
• HDB最終批准耗時5個工作日（4月17日）。
• 交易完成定於5月1日（HDB批准後預留2周用於法律對接與協調）。
• 總時間線：2個月。若出現CPF賬户資訊不一致或配額問題，可能會延長至2.5–3個月。

PR特有的延誤情況。PR在申請HDB時常見的延誤原因包括：

• SPR配額問題：如果目標組屋樓宇或鄰里已達到8%的樓宇配額或5%的鄰里配額，HDB將拒絕該申請
• 材料不齊全：遺漏PR證書、結婚證或親屬關係證明會導致HDB審批延遲
• CPF核驗問題：CPF賬户資訊或繳存記錄存在出入，需要CPF局額外的時間進行核對
• HDB重新勘驗：在極少數情況下，HDB會在批准轉售給PR家庭前進行實地勘驗

提示：在流程早期儘早聘請熟悉PR購買HDB轉售流程的律師。經驗豐富的律師能夠預見潛在的文件問題，並協助您避免延誤。

PR與公民HDB規定對比

為釐清PR與公民在HDB所有權方面的差異，以下是主要區別的總結：

公民身份何時發揮關鍵作用。對於許多PR家庭而言，增加一名SC成員（通過結婚或申請公民身份）可以解鎖BTO申請資格、津貼申領資格以及降低ABSD税負等優勢。出於這些原因，一些PR會將與SC結婚或申請公民身份列為優先考慮事項。如果您在長期規劃中考慮申請公民身份，請參閲我們的新加坡公民申請指南，了解完整的申請途徑與要求。

常見問題：關於PR與HDB的常見疑問

單身PR可以購買HDB組屋嗎？ 不可以。您必須擁有符合資格的家庭核心成員（具有PR或SC身份的配偶或子女）。作為單身PR，您可以選擇購買私宅，私宅沒有家庭核心成員的要求。

如果在最低居住年限（MOP）期間成為新加坡公民，我的HDB會怎樣？ 您的公民身份變更不會影響您的HDB所有權或MOP倒計時。您繼續擁有該組屋，並仍須遵守5年MOP規定。一旦成為公民，您可能會獲得申請額外津貼和住房計劃的資格，但您現有的HDB仍適用原先的規定。

PR可以出租其HDB組屋嗎？ HDB僅允許PR出租單個房間，前提是您必須繼續居住在該組屋中。在任何情況下，PR都不能整套出租組屋——整套出租僅面向新加坡公民。未經批准的整套出租構成違反租約行為。

如果我想購買的鄰里SPR配額已滿怎麼辦？ 如果該樓宇或鄰里已達到8%的樓宇配額或5%的鄰里配額，HDB將不會批准您在該地點的購買申請。請選擇其他尚有SPR配額的樓宇內的組屋。在出價前，您可以通過HDB轉售門户網站查詢可用的SPR配額。

PR購買HDB轉售組屋需要多長時間？ 從資格審核到交易完成，預計需要6–8周。如果HDB要求補充文件、CPF局需要核驗賬户或出現其他複雜情況，流程可能會延長至10–12周。儘早聘請律師有助於加快辦理進度。

作為PR買房後，我什麼時候可以出售HDB組屋？ 出售前，您必須完成整整5年的最低居住年限（MOP）。MOP自交易完成日起算，而非交鑰匙之日。在MOP屆滿前，即使您已還清貸款或對房屋進行了改善，也不能出售。5年後，您可以在轉售市場上出售。

什麼是“家庭核心”（family nucleus）？ 家庭核心是HDB認可的用於評估購買資格的家庭成員構成。對於PR而言，符合條件的家庭核心包括：PR + PR（已婚/同住伴侶）、PR + SC（一名PR加一名新加坡公民）或PR + 子女（至少一名SC或PR子女）。擁有子女撫養權的離異或喪偶PR也可構成家庭核心。單身PR無法構成HDB認可的有效家庭核心。

我可以申領近居購屋津貼（Proximity Housing Grant）嗎？ 近居購屋津貼是分階段發放的：一部分在交易完成時發放，剩餘部分在您居住滿指定年限（通常為5年，與MOP一致）後發放。津貼會在這些階段計入您的賬户。獲批津貼時，請向HDB確認確切的發放時間表。

如果我在持有HDB組屋期間離開新加坡，會發生什麼？ 如果您離開新加坡，您有幾種選擇：出售組屋（前提是已滿足MOP）、在獲得HDB批准後將其出租，或讓其空置（但HDB可能要求您對其進行維護）。如果您日後放棄PR身份，在新加坡移民與關卡局（ICA）處理您的放棄申請前，您必須先妥善處理好您的HDB組屋事宜（如出售、獲批後出租等）。

作為PR購買HDB轉售組屋時是否存在隱藏費用？ 除ABSD（首套房產為5%）外，您還需要支付買方印花税（對於價值S$400,000的組屋約為1.65%，即S$6,600，BSD為階梯税率，非固定税率）、律師費（通常為S$1,000–S$2,500）、估價費（S$300–S$500）以及驗房費。加上ABSD，一套S$400,000的組屋總購房成本可能會增加約S$28,000–S$30,000。請做好相應預算。

PR可以繼承HDB組屋嗎？ PR繼承HDB組屋受HDB特定規定的約束。一般而言，PR可以從家庭成員處繼承HDB組屋，但必須符合HDB關於繼承房產的相關條件。這些規定因具體情況而異。如果您作為PR涉及HDB組屋繼承事宜，請直接諮詢HDB或聘請律師。

後續步驟：獲取專業建議

本指南涵蓋了永久居民的HDB購買資格與持有規定。每位PR的情況各有不同，且政策法規可能會發生變化。在做出HDB購買決定之前，我們建議：

1. 直接向HDB核實您的家庭資格，提交資格核查申請表並獲取官方確認函
2. 諮詢在處理PR購買HDB轉售組屋方面富有經驗的律師，以應對各項法律要求並保障您的利益
3. 獲取CPF對賬單並使用CPF局的在線計算器，估算您所需的CPF金額並了解相應的提取規定
4. 在出價前在HDB轉售門户網站查詢目標社區的SPR配額情況
5. 聯絡銀行進行初步貸款評估，了解您可以借貸的額度

如果您正考慮將購買HDB作為在新加坡長期定居規劃的一部分，或者不確定HDB還是私宅更適合您的情況，我們的新加坡PR顧問可以為您提供協助。我們提供關於住房選擇、入籍途徑以及長期居留規劃的個性化指導。

還不是PR？請先閲讀我們的新加坡PR申請指南，了解申請資格與流程。

準備好邁出下一步了嗎？歡迎聯絡我們探討您的具體情況，獲取關於購買HDB、房產投資或新加坡入籍途徑的專業建議。

免責聲明

本指南僅供參考，不構成法律、財務或投資建議。HDB規定和政策可能會發生變化，個人情況也各不相同。在做出購房決定之前，請務必通過官方渠道（HDB官網hdb.gov.sg、CPF局官網cpf.gov.sg以及新加坡國內税務局）核實資訊。如需針對您具體情況的法律建議，請諮詢在新加坡擁有執業資格的專業律師。我們建議在做出購房承諾前尋求專業建議。

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