Membeli Properti di Singapura sebagai PR atau Warga Asing (ABSD, Ketentuan & Biaya)

Terakhir diperbarui: 25 Agustus 2026

Tarif terkini per 25 Agustus 2026: periksa dengan IRAS sebelum Anda berkomitmen. Tarif bea meterai, batas pinjaman, dan langkah pendinginan di Singapura berubah tanpa banyak pemberitahuan, kadang dalam semalam. Setiap angka dalam panduan ini bersumber dari IRAS, URA, HDB, MAS dan SLA, tetapi Anda tetap perlu memastikan tarif pasti yang berlaku untuk pembelian Anda di situs resmi IRAS (iras.gov.sg) dan dengan pengacara konveyansi Anda sebelum menandatangani apa pun.

Ya, PR Singapura atau warga asing dapat membeli properti di Singapura. Pertanyaan yang sebenarnya adalah apa yang boleh Anda beli, dan berapa biayanya setelah Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) ditambahkan di atas harga. Untuk PR yang membeli rumah pertama, ABSD menambah 5% pada tagihan. Untuk warga asing, ABSD menambah 60%. Pada kondominium S$1,5 juta, satu pos biaya ini membuat selisih antara S$75.000 dan S$900.000.

Panduan ini membahas gambaran lengkapnya: siapa yang dapat membeli jenis properti apa, tarif ABSD dan Buyer's Stamp Duty (BSD) terkini menurut profil pembeli, keringanan yang dapat menurunkan ABSD hingga nol, jumlah yang dapat Anda pinjam, contoh lengkap dana tunai yang Anda butuhkan pada hari penyelesaian, dan apa yang Anda bayar jika menjual dalam empat tahun. Panduan ini juga membahas hal yang jarang disentuh portal properti, yaitu bagaimana kepemilikan rumah di Singapura berinteraksi (dan tidak berinteraksi) dengan status imigrasi Anda.

Frasa pencarian absd singapore pr termasuk salah satu pertanyaan properti paling umum di Singapura, dan ada alasannya: aturannya ketat, angkanya besar, dan denda karena salah langkah sangat mahal.

Dapatkah PR atau warga asing membeli properti di Singapura?

Jawaban singkatnya, setiap orang dapat membeli sebagian properti hunian di Singapura, tetapi jenisnya dibatasi oleh status Anda, dan biayanya ditentukan oleh berapa banyak properti yang sudah Anda miliki.

Singapura membagi properti hunian ke dalam dua kategori hukum berdasarkan Residential Property Act, yang dikelola oleh Singapore Land Authority (SLA):

• Properti tidak terbatas: kondominium swasta, apartemen di proyek yang disetujui, dan rumah strata-landed di dalam proyek kondominium yang disetujui. PR dan warga asing dapat membeli properti ini tanpa persetujuan khusus.
• Properti terbatas: rumah tapak (bungalow, rumah teras dan rumah semi-terpisah), tanah hunian kosong, dan rumah strata-landed yang tidak berada dalam proyek kondominium yang disetujui. Warga asing dan PR memerlukan persetujuan pemerintah untuk membeli properti ini.

Di luar pembagian hukum tersebut, ada sistem perumahan publik yang dikelola HDB, yang memiliki aturan kelayakan sendiri bagi PR, serta sistem bea meterai yang dikelola IRAS, yang menetapkan ABSD dan BSD menurut profil pembeli.

Sisa panduan ini membahas setiap lapisan secara bergantian. Jika minat utama Anda adalah flat HDB, panduan khusus kami tentang kelayakan HDB untuk PR membahas lebih dalam kuota, hibah, dan aturan nukleus keluarga. Untuk gambaran lebih luas tentang manfaat status PR, lihat manfaat PR Singapura.

Apa yang dapat dibeli setiap profil pembeli

Sebelum melihat harga, tentukan dulu properti mana yang terbuka bagi Anda. Tabel di bawah ini menunjukkan posisinya untuk tiga profil pembeli utama.

Kesimpulan utamanya: kondominium swasta terbuka untuk semua orang, flat HDB pada dasarnya tertutup bagi warga asing, dan rumah tapak memerlukan persetujuan bagi siapa pun yang bukan Warga Negara Singapura.

Flat HDB untuk PR

Rumah tangga PR dapat membeli flat HDB bekas dari pasar terbuka, tetapi tidak dapat membeli flat bersubsidi baru. Syarat utamanya adalah:

• Sekurang-kurangnya satu pembeli harus telah memegang status PR selama tiga tahun atau lebih.
• Para pembeli harus membentuk nukleus keluarga yang sah, misalnya dengan pasangan, orang tua, atau anak yang juga berstatus PR atau warga negara. Seorang PR tunggal tidak dapat membeli flat HDB sendirian.
• Rumah tangga khusus PR tunduk pada kuota PR Singapura di setiap blok dan lingkungan (dengan pengecualian untuk PR Malaysia), serta batasan Ethnic Integration Policy.
• PR tidak dapat membeli BTO baru atau flat Sale of Balance kecuali menikah dengan Warga Negara Singapura.

Setelah rumah tangga PR membeli flat bekas, mereka wajib menjalani Minimum Occupation Period (MOP) selama lima tahun sebelum menjual atau menyewakan seluruh unit. Jika rumah tangga khusus PR kemudian membeli properti hunian swasta di Singapura setelah MOP, semua pemilik harus menjual flat HDB tersebut dalam waktu enam bulan.

Untuk rincian lengkap mengenai kuota, hibah, dan kelayakan, baca panduan kelayakan HDB untuk PR kami. Blog kami juga memuat ikhtisar sederhana tentang properti apa saja yang dapat dibeli PR Singapura.

Executive Condominium (EC)

EC merupakan perpaduan antara perumahan publik dan swasta. EC baru yang dibeli langsung dari pengembang tunduk pada aturan kelayakan HDB dan batas pendapatan, dan PR umumnya tidak dapat membeli EC baru. Namun, seorang PR tunggal dapat membeli EC bekas di pasar terbuka setelah melewati MOP lima tahun, tanpa batas pendapatan, dan tanpa perlu membentuk nukleus keluarga. Hal ini membuat jendela waktu EC bekas lima hingga sepuluh tahun menjadi pilihan berguna bagi PR berpendapatan tinggi yang tidak dapat mengakses BTO baru maupun EC baru. Setelah sekitar sepuluh tahun, EC sepenuhnya diprivatisasi dan juga terbuka bagi warga asing.

Kondominium dan apartemen swasta

Ini adalah kategori yang sederhana. PR dan warga asing dapat membeli unit kondominium swasta atau apartemen di proyek yang disetujui tanpa memerlukan persetujuan pemerintah. Hal yang sama berlaku untuk hunian strata-landed (seperti cluster house) yang berada di dalam proyek kondominium yang disetujui. Anda tetap membayar ABSD dan BSD, tetapi tidak ada syarat kelayakan atas jenis properti itu sendiri.

Properti tapak dan jalur persetujuan LDAU

Rumah tapak adalah kategori yang paling dibatasi. Warga asing atau PR yang ingin membeli rumah tapak, rumah teras, rumah semi-detached, bungalow, atau tanah hunian kosong harus mengajukan permohonan kepada Land Dealings Approval Unit (LDAU) di bawah SLA untuk mendapatkan persetujuan berdasarkan Residential Property Act.

LDAU menilai setiap permohonan berdasarkan kasus masing-masing. Faktor yang dipublikasikan meliputi:

• Pemohon adalah PR Singapura (umumnya selama setidaknya lima tahun).
• Pemohon memberikan kontribusi ekonomi yang luar biasa bagi Singapura, yang biasanya dinilai dari lapangan kerja, aktivitas usaha, dan pajak yang dibayarkan.
• Properti tersebut dimaksudkan untuk dihuni oleh pemiliknya sendiri, bukan untuk disewakan.
• Luas tanah umumnya tidak melebihi 15.000 kaki persegi dan properti tersebut tidak berada dalam area Good Class Bungalow (GCB).

Penilaian LDAU standar memakan waktu sekitar 30 hari kerja. Persetujuan tidak dijamin, dan warga asing murni (bukan PR) jarang disetujui untuk properti landed di daratan utama.

Sentosa Cove adalah pengecualiannya. Di kawasan tepi laut ini, warga asing dapat membeli rumah tapak yang termasuk properti terbatas dengan luas tanah hingga 1.800 meter persegi melalui persetujuan LDAU ekspres yang memakan waktu sekitar dua hari, bukan beberapa minggu. Properti tersebut tetap harus dihuni oleh pemiliknya dan tidak boleh disewakan secara keseluruhan.

Properti komersial: jalur ABSD 0%

Satu kategori yang sering terlewatkan oleh pembeli PR dan orang asing adalah properti komersial dan industri: ruko berzonasi komersial, kantor strata, unit ritel, dan ruang industri B1. ABSD hanya berlaku untuk properti hunian, sehingga properti komersial dikenakan ABSD 0% bagi warga negara, PR, maupun orang asing. Yang tidak kalah penting, unit komersial tidak dihitung dalam jumlah properti hunian Anda, sehingga memiliki ruko tidak mendorong kondominium pertama Anda masuk ke kelompok tarif ABSD properti kedua yang lebih tinggi.

Kompromisnya adalah CPF tidak dapat digunakan untuk membayar cicilan pinjaman komersial, orang asing sering menghadapi pembiayaan yang lebih ketat dan suku bunga yang lebih tinggi dibanding PR untuk pinjaman komersial, dan GST (saat ini 9%) berlaku atas pembelian properti komersial (hanya dapat diklaim kembali jika Anda membeli melalui perusahaan yang terdaftar GST). Namun, bagi investor yang murni mengejar imbal hasil dan tidak memerlukan rumah untuk ditinggali, perlakuan ABSD 0% merupakan keunggulan yang berarti.

Penjelasan ABSD: tabel tarif lengkap

Additional Buyer's Stamp Duty adalah pajak yang paling memengaruhi keputusan pembelian PR atau orang asing. Pajak ini dikenakan di atas Buyer's Stamp Duty, hanya pada properti hunian (bukan komersial atau industri), dan dihitung berdasarkan nilai yang lebih tinggi antara harga pembelian atau nilai pasar. Pembayaran harus dilakukan dalam 14 hari sejak penandatanganan dokumen jual beli (atau pelaksanaan Option to Purchase) jika dokumen dieksekusi di Singapura, atau dalam 30 hari jika dokumen ditandatangani di luar negeri. Melewatkan tenggat waktu itu mahal: IRAS dapat mengenakan denda keterlambatan, menugaskan bank, pengacara, atau pemberi kerja Anda untuk menagih pajak tersebut, bahkan menerbitkan Travel Restriction Order yang melarang Anda meninggalkan Singapura hingga ABSD dibayar. Setiap keringanan atau pengembalian umumnya harus diajukan dalam batas waktu stamping 14 hari yang sama, jadi atur waktunya sebelum membayar, bukan sesudahnya.

Tarif di bawah ini mulai berlaku pada 27 April 2023 dan masih berlaku per 25 Agustus 2026.

Beberapa poin yang perlu dipahami:

• PR membayar ABSD 5% untuk properti pertama, sedangkan Warga Negara Singapura tidak membayar apa pun. Untuk properti kedua, tarif PR melonjak menjadi 30%.
• Warga asing membayar tarif tetap 60% atas properti hunian apa pun, baik properti pertama maupun bukan. Ini merupakan langkah pendinginan pasar terbesar dalam sistem ini.
• Pengembang perumahan membayar 35% ditambah 5% lagi yang tidak dapat diberikan keringanan (non-remittable), berdasarkan ketentuan yang terpisah.
• Untuk pembelian bersama oleh pembeli dengan profil berbeda, tarif ABSD tertinggi yang berlaku diterapkan pada seluruh harga pembelian. Jika warga asing dan Warga Negara Singapura membeli bersama, seluruh nilainya dikenakan tarif 60% kecuali keringanan berlaku. Aturan ini penting ketika pasangan memiliki status campuran, dan kami membahas keringanan tersebut di bawah ini.

Perbandingan langsung untuk satu kondominium seharga S$1,5 juta:

Selisih antara PR dan warga asing untuk rumah yang sama adalah S$825.000. Inilah alasan banyak pembeli menanyakan berapa ABSD untuk PR di Singapura sebelum mulai melihat unit, dan mengapa status PR menjadi keuntungan yang signifikan bagi siapa pun yang berencana menetap dalam jangka panjang. Jika Anda sedang menimbang untuk pindah, panduan manfaat PR Singapura kami membahas alasan yang lebih luas.

Buyer's Stamp Duty (BSD): semua pembeli membayarnya

Buyer's Stamp Duty adalah bea meterai dasar yang setiap pembeli bayarkan, tanpa memandang kewarganegaraan, status PR, atau berapa banyak properti yang mereka miliki. Tarifnya bertingkat dan, seperti ABSD, dikenakan atas harga atau nilai pasar yang lebih tinggi. Tarif hunian di bawah ini berlaku sejak 15 Februari 2023.

BSD juga wajib dibayar dalam 14 hari sejak penandatanganan Perjanjian Jual Beli, atau sejak menjalankan opsi pembelian untuk properti bekas. Dihitung atas properti S$1,5 juta, BSD mencapai S$44.600. PR yang membeli rumah tersebut membayar S$44.600 BSD ditambah S$75.000 ABSD, sehingga totalnya S$119.600 untuk bea meterai.

Keringanan dan pembebasan ABSD

ABSD tidak selalu dikenakan pada tarif utama. Dua keringanan dapat menurunkannya, dalam beberapa kasus hingga nol.

Pembebasan ABSD untuk pasangan menikah (salah satu pasangan Warga Negara Singapura)

Pasangan menikah yang sekurang-kurangnya salah satu pasangannya adalah Warga Negara Singapura dapat mengajukan pembebasan ABSD saat membeli rumah kedua, asalkan mereka berniat pindah. Mekanismenya perlu diperhatikan:

1. Pasangan tersebut membeli properti hunian kedua secara bersama, atas nama keduanya saja.
2. Pada tanggal pembelian kedua, pasangan tersebut tidak memiliki lebih dari satu properti hunian di antara mereka.
3. Pasangan tersebut menjual properti pertama dalam waktu enam bulan setelah membeli properti kedua (untuk properti yang sudah selesai), atau dalam waktu enam bulan sejak Temporary Occupation Permit (TOP) atau Certificate of Statutory Completion (CSC) jika rumah kedua masih dibangun.
4. Pasangan tersebut tetap menikah tanpa perubahan kepemilikan, dan tidak membeli properti hunian lain dalam kurun waktu tersebut.

Kendalanya adalah arus kas. Pasangan tersebut membayar penuh ABSD di muka, lalu mengajukan pengembalian dana kepada IRAS setelah properti pertama terjual dalam jangka waktu enam bulan tersebut. Tidak ada bunga yang dibayarkan atas pengembalian dana, sehingga uang tersebut tertahan selama jangka waktu itu.

Ada juga skenario yang lebih sederhana. Jika Warga Negara Singapura menikah dengan PR dan tidak ada yang memiliki properti apa pun, serta mereka membeli rumah pernikahan pertama secara bersama, maka profil warga negara berlaku dan mereka membayar 0% ABSD. Ini adalah cara paling umum bagi pasangan SC/PR campuran untuk menghindari tarif PR 5% pada rumah pertama.

Pembebasan FTA: warga negara AS dan EFTA diperlakukan sebagai warga negara

Berdasarkan perjanjian perdagangan bebas, sebagian warga negara asing mendapatkan perlakuan bea meterai yang sama dengan Warga Negara Singapura secara menyeluruh: 0% untuk properti hunian pertama (bukan 60%), 20% untuk properti kedua dan 30% untuk properti ketiga. Kelompok yang memenuhi syarat adalah:

• Warga negara Amerika Serikat (berdasarkan US-Singapore Free Trade Agreement).
• Warga negara dan Penduduk Tetap (PR) dari Swiss, Norwegia, Islandia dan Liechtenstein (berdasarkan perjanjian EFTA).

Pembeli yang memenuhi syarat wajib mengajukan pembebasan dalam jangka waktu 14 hari pembayaran bea meterai. Kebanyakan panduan pesaing yang berfokus pada PR tidak membahas pembebasan ini sama sekali, tetapi bagi pembeli warga Amerika atau Swiss, perhitungannya berubah sepenuhnya.

Pembiayaan pembelian Anda: LTV, TDSR, MSR dan CPF

Bea meterai hanyalah separuh dari gambaran biaya tunai. Berapa besar yang dapat Anda pinjam, dan berapa besar yang harus Anda danai sendiri, ditentukan oleh aturan MAS yang berlaku sama bagi PR dan warga asing seperti bagi warga negara.

Batas Loan-to-Value (LTV)

Batas LTV membatasi berapa persen dari harga properti yang dapat dipinjamkan bank. Bagi peminjam yang belum memiliki pinjaman rumah, LTV bank maksimum adalah 75%, yang berarti Anda membiayai sedikitnya 25% dengan dana sendiri. Batas itu diperketat jika Anda sudah memiliki utang rumah:

Angka LTV yang lebih rendah berlaku jika tenor pinjaman melebihi 30 tahun (properti swasta) atau setelah peminjam berusia 65 tahun. Untuk flat HDB yang dibiayai dengan pinjaman HDB, batas LTV dikurangi dari 80% menjadi 75% pada 20 Agustus 2024.

TDSR dan MSR

Dua batas keterjangkauan membatasi cicilan bulanan Anda:

• Total Debt Servicing Ratio (TDSR): 55%. Total cicilan utang bulanan Anda (pinjaman rumah, pinjaman mobil, kartu kredit dan sebagainya) tidak boleh melebihi 55% dari pendapatan kotor bulanan Anda. Ketentuan ini berlaku untuk semua pinjaman properti dari lembaga keuangan.
• Mortgage Servicing Ratio (MSR): 30%. Cicilan hipotek bulanan Anda untuk flat HDB, atau untuk EC baru yang dibeli dari pengembang, tidak boleh melebihi 30% dari pendapatan kotor bulanan. MSR hanya berlaku untuk flat HDB dan EC baru, bukan untuk kondominium swasta.

Kedua batas ini diuji stres pada batas bawah suku bunga jangka menengah sebesar 4% per tahun (atau suku bunga yang berlaku jika lebih tinggi), meskipun suku bunga pinjaman sebenarnya lebih rendah. Susun anggaran Anda dengan angka tersebut.

Bolehkah PR menggunakan CPF untuk membeli kondominium?

Ya, dengan batasan tertentu. PR yang memiliki akun CPF dapat menggunakan tabungan Ordinary Account (OA) untuk membeli properti swasta di Singapura, baik untuk sebagian uang muka maupun untuk cicilan bulanan, dengan tunduk pada aturan Valuation Limit dan Withdrawal Limit CPF. Pembatasan yang penting adalah CPF hanya dapat digunakan untuk properti yang berlokasi di Singapura, dan tidak pernah untuk membeli properti di luar negeri, baik Anda warga negara maupun PR. Ini adalah keunggulan PR yang tidak mencolok tetapi nyata: warga asing tidak memiliki akun CPF, sehingga mereka harus membiayai seluruh pembelian (uang muka, bea meterai, dan setiap cicilan bulanan) dengan uang tunai, sedangkan PR dapat membiarkan tabungan CPF OA menanggung sebagian beban dan membuat lebih banyak gaji bersih tetap tersedia sebagai uang tunai. Untuk pembahasan lengkap tentang cara kerja CPF bagi PR, lihat panduan CPF untuk Penduduk Tetap.

Contoh perhitungan: total biaya di muka bagi PR

Angka-angka berikut membuatnya lebih konkret. Ambil contoh PR yang membeli kondominium swasta pertama seharga S$1,5 juta, yang belum memiliki pinjaman rumah, dengan pembiayaan pada LTV maksimum 75%.

Jadi, PR membutuhkan sekitar S$497.600 dalam kombinasi tunai dan CPF untuk menyelesaikan pembelian, dengan minimum S$75.000 harus berupa tunai (uang muka tunai 5%). Bea meterai sering kali menjadi komponen terbesar kedua setelah uang muka.

Sekarang bandingkan pembelian yang sama untuk warga asing. Uang muka, BSD, dan biaya-biayanya sama, tetapi ABSD adalah 60% alih-alih 5%, sehingga ABSD saja mencapai S$900.000. Total di muka melonjak dari sekitar S$497.600 menjadi sekitar S$1.322.600. Satu selisih inilah yang membuat status PR begitu berharga bagi siapa pun yang membeli properti swasta di Singapura.

Menjual nanti: Seller's Stamp Duty (SSD)

Jika Anda menjual properti hunian dalam beberapa tahun setelah membelinya, Anda mungkin harus membayar Seller's Stamp Duty. Aturannya berubah pada 4 Juli 2025, dan banyak panduan lama masih mengutip jadwal yang sudah tidak berlaku.

Untuk properti hunian yang dibeli pada atau setelah 4 Juli 2025, masa kepemilikannya adalah empat tahun dan tarifnya sebagai berikut:

Properti yang dibeli sebelum 4 Juli 2025 tetap mengikuti jadwal lama tiga tahun (12% / 8% / 4%, lalu 0%). SSD dikelola oleh IRAS dan dikenakan atas harga jual atau nilai pasar, mana yang lebih tinggi.

Dalam praktiknya, flat HDB tidak terdampak karena MOP lima tahun sudah melebihi jendela SSD empat tahun. SSD terutama berlaku pada properti swasta yang dijual dengan cepat, jadi jika Anda membeli kondominium sebagai PR atau warga asing, rencanakan untuk memilikinya setidaknya empat tahun guna menghindari biaya tersebut.

Bagaimana kepemilikan properti berinteraksi dengan profil PR atau kewarganegaraan Anda

Di sinilah sudut pandang imigrasi berperan, dan di sinilah portal properti biasanya tidak banyak membahas.

Memiliki properti di Singapura tidak memberikan, mempercepat, atau melindungi status imigrasi. Membeli kondominium tidak menjadikan Anda PR, dan tidak memperkuat permohonan kewarganegaraan dengan cara langsung yang diumumkan secara resmi. ICA menilai permohonan PR dan kewarganegaraan berdasarkan faktor seperti kontribusi ekonomi, lama tinggal, ikatan keluarga, dan seberapa baik Anda telah menyesuaikan diri, bukan berdasarkan apakah Anda memiliki properti. Jika Anda sedang meneliti jalur tersebut, manfaat PR Singapura dan PR vs kewarganegaraan kami menjelaskan apa yang sebenarnya dihitung.

Hubungan sebab-akibatnya berjalan sebaliknya. Profil imigrasi Anda menentukan biaya properti Anda, bukan sebaliknya:

• Menjadi PR menurunkan ABSD rumah pertama dari 60% menjadi 5%, dan membuka peluang untuk flat HDB bekas setelah tiga tahun.
• Menjadi warga negara Singapura menurunkan ABSD rumah pertama menjadi 0% dan menghapus pembatasan HDB sepenuhnya.
• Kehilangan status PR (misalnya, jika Re-Entry Permit habis masa berlakunya) dapat mengubah profil pembeli Anda untuk pembelian di masa depan dan memengaruhi kewajiban HDB.

Properti juga merupakan komitmen keuangan jangka panjang yang berjalan bersamaan dengan bagian lain dari menetap di Singapura, mulai dari pajak hingga layanan kesehatan. Jika Anda sedang memetakan biaya hidup di sini, panduan kami tentang PR Singapura versus PR Malaysia membandingkan dua pilihan relokasi yang umum, dan blog kami membahas pajak penghasilan untuk PR Singapura dan pajak properti untuk warga asing dan PR.

Tips: Jika Anda sedang menempuh jalur menuju PR dan juga berencana membeli properti, urutannya penting. Membeli sebagai warga asing lalu menjual nanti untuk "naik kelas" ke properti yang lebih baik setelah menjadi PR berarti membayar ABSD 60% sekali dan kemungkinan SSD saat menjual kembali. Jika jadwal memungkinkan, mengamankan status PR lebih dulu dapat menghemat ratusan ribu dolar Singapura hanya dari ABSD.

Ringkasan tarif utama (per 25 Agustus 2026)

Ingatlah penafian di bagian atas: pastikan setiap angka di situs iras.gov.sg sebelum Anda berkomitmen, karena langkah pendinginan pasar dapat berubah.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa ABSD yang dibayar PR di Singapura?

PR Singapura membayar ABSD 5% atas properti hunian pertama, dihitung atas harga atau nilai pasar, mana yang lebih tinggi, di atas Buyer's Stamp Duty. Untuk properti kedua, tarifnya naik menjadi 30%, dan untuk properti ketiga atau seterusnya sebesar 35%. Tarif ini berlaku sejak 27 April 2023 dan masih berlaku per 25 Agustus 2026.

Bisakah PR membeli kondominium di Singapura?

Ya. PR dapat membeli kondominium swasta atau apartemen di proyek yang disetujui, dan tidak perlu persetujuan pemerintah. Anda membayar ABSD 5% untuk properti pertama ditambah Buyer's Stamp Duty, dan Anda dapat menggunakan tabungan CPF Ordinary Account untuk pembelian tersebut, dengan tunduk pada batas CPF.

Bisakah warga asing membeli properti tapak di Singapura?

Umumnya hanya dengan persetujuan pemerintah. Rumah tapak termasuk "restricted property" menurut Residential Property Act, sehingga warga asing harus mengajukan permohonan ke Land Dealings Approval Unit (LDAU) milik SLA, yang menimbang status PR, kontribusi ekonomi, dan kepemilikan untuk dihuni sendiri. Persetujuan untuk properti tapak di daratan utama jarang diberikan kepada non-PR. Sentosa Cove adalah pengecualian utama, di mana warga asing dapat membeli rumah tapak hingga 1.800 meter persegi melalui persetujuan jalur cepat.

Berapa ABSD yang dibayar warga asing di Singapura?

Warga asing membayar ABSD tetap 60% atas properti hunian apa pun di Singapura, pertama maupun berikutnya. Pada kondominium senilai S$1,5 juta, itu berarti S$900.000 hanya untuk ABSD, di atas Buyer's Stamp Duty. Warga negara Amerika Serikat, Swiss, Norwegia, Islandia, dan Liechtenstein mungkin memenuhi syarat untuk perlakuan setara warga negara (0% untuk rumah pertama) berdasarkan perjanjian perdagangan bebas.

Apakah PR membayar ABSD untuk properti pertama mereka?

Ya. Berbeda dengan Warga Negara Singapura, yang membayar 0% untuk rumah pertama, PR membayar ABSD 5% atas properti pertama mereka. Pengecualiannya terjadi jika PR menikah dengan Warga Negara Singapura dan keduanya tidak memiliki properti apa pun: ketika membeli rumah pertama bersama, tarif 0% untuk warga negara berlaku pada seluruh pembelian.

Bisakah saya mendapatkan pengembalian ABSD?

Dalam kasus terbatas, ya. Pasangan menikah dengan setidaknya satu pasangan (suami/istri) berstatus Warga Negara Singapura dapat mengajukan pengembalian ABSD yang dibayar atas rumah kedua, jika mereka menjual properti pertama dalam enam bulan (sejak pembelian, atau sejak TOP/CSC untuk rumah yang belum selesai), tetap menikah, dan tidak membeli properti lain di antaranya. ABSD dibayar di muka dan dikembalikan oleh IRAS atas permohonan setelah rumah pertama dijual.

Bisakah PR menggunakan CPF untuk membeli kondominium?

Ya. PR dapat menggunakan tabungan CPF Ordinary Account untuk properti swasta di Singapura, sebagai sebagian uang muka dan cicilan bulanan, dengan tunduk pada Valuation Limit dan Withdrawal Limit. CPF hanya dapat digunakan untuk properti yang berlokasi di Singapura, tidak pernah untuk properti di luar negeri.

Bisakah PR membeli flat HDB?

Rumah tangga PR dapat membeli flat HDB bekas (bukan BTO baru) setelah setidaknya satu pembeli telah berstatus PR selama tiga tahun dan rumah tangga tersebut membentuk nukleus keluarga yang sah. Satu PR saja tidak dapat membeli flat HDB sendirian. Rumah tangga yang hanya terdiri dari PR tunduk pada kuota PR Singapura dan Ethnic Integration Policy, serta wajib menjalani Minimum Occupation Period lima tahun. Lihat panduan kelayakan HDB untuk PR kami untuk rinciannya.

Berapa uang tunai yang perlu saya siapkan di awal untuk membeli kondominium sebagai PR?

Untuk kondominium pertama seharga S$1,5 juta dengan LTV 75%, PR membutuhkan sekitar S$497.600 dalam bentuk gabungan uang tunai dan CPF: uang muka S$375.000 (minimum S$75.000 tunai), Buyer's Stamp Duty S$44.600, ABSD S$75.000, dan sekitar S$3.000 untuk biaya hukum dan penilaian. Setidaknya uang muka tunai 5% (S$75.000) harus dibayar secara tunai, bukan dengan CPF.

Apa perbedaan antara ABSD dan BSD?

Buyer's Stamp Duty (BSD) adalah pajak dasar yang dibayar setiap pembeli, dengan tarif bertingkat dari 1% hingga 6%. Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) adalah lapisan tambahan yang dikenakan di atasnya, ditetapkan berdasarkan profil pembeli Anda (Warga Negara Singapura, PR atau warga asing) dan jumlah properti yang Anda miliki. Warga Negara Singapura membayar ABSD 0% untuk rumah pertama; PR membayar 5%; warga asing membayar 60%.

Apakah membeli properti akan membantu permohonan PR atau kewarganegaraan Anda?

Tidak. Memiliki properti di Singapura tidak memberikan, mempercepat, atau melindungi status PR maupun kewarganegaraan. ICA menilai permohonan berdasarkan kontribusi ekonomi, lama tinggal, ikatan keluarga, dan seberapa baik Anda telah menyesuaikan diri di Singapura, bukan kepemilikan properti. Hubungannya berjalan sebaliknya: status imigrasi Anda menentukan berapa ABSD yang Anda bayar.

Apakah saya membayar Seller's Stamp Duty jika menjual kondominium saya?

Hanya jika Anda menjual dalam masa kepemilikan. Untuk properti yang dibeli pada atau setelah 4 Juli 2025, SSD berlaku dalam jadwal empat tahun: 16% pada tahun pertama, 12% pada tahun kedua, 8% pada tahun ketiga, 4% pada tahun keempat, dan 0% setelah empat tahun. Properti yang dibeli sebelum tanggal tersebut mengikuti jadwal tiga tahun yang lebih lama.

Dapatkan bantuan ahli untuk kepindahan Anda ke Singapura

Biaya properti dan status imigrasi saling terkait erat, dan selisih antara membeli sebagai warga asing dan membeli sebagai PR bisa mencapai ratusan ribu dolar dalam ABSD. Jika Anda merencanakan masa depan jangka panjang di Singapura, memastikan permohonan PR Anda disiapkan dengan benar adalah langkah paling berharga yang bisa Anda ambil sebelum membeli.

Singapore Top Immigration membantu pemohon membangun permohonan PR dan kewarganegaraan yang kuat dan tepat waktu. Bicarakan dengan tim kami tentang permohonan PR Singapura Anda untuk memahami posisi Anda saat ini dan menyusun urutan rencana Anda.

Panduan ini hanya untuk informasi umum dan tidak merupakan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Tarif bea meterai, batas pinjaman, dan aturan kelayakan berubah, kadang dengan pemberitahuan singkat. Tarif ini berlaku per 25 Agustus 2026. Selalu verifikasi angka yang berlaku untuk pembelian Anda dengan IRAS (iras.gov.sg), URA, HDB, MAS, dan pengacara konveyansi yang berkualifikasi sebelum berkomitmen pada transaksi.