以PR或外国人身份在新加坡买房（ABSD、购房规定与各项费用）

最后更新于：2026年8月25日

截至2026年8月25日的最新税率：在做出决定前请向IRAS核实。新加坡的印花税率、贷款限额和降温措施调整往往不会提前太久通知，有时甚至连夜生效。本指南中的每一项数据均来自IRAS、URA、HDB、MAS和SLA，但在签署任何文件之前，您应在IRAS官方网站（iras.gov.sg）查询，并向您的房产交易律师确认适用于您本次购房的具体税率。

是的，新加坡永久居民（PR）或外国人可以在新加坡买房。真正的关键在于您可以购买什么类型的房产，以及在房价基础上加上额外买家印花税（ABSD）后总共需要支付多少费用。对于购买首套房的PR，ABSD会增加5%的支出；对于外国人，则会增加60%。以一套S$1.5 million（150万新币）的公寓为例，仅此一项税费的差距就介于S$75,000（7.5万新币）与S$900,000（90万新币）之间。

本指南将为您梳理全貌：不同身份的买家可以购买哪些类型的房产、各类别买家适用的最新ABSD与买家印花税（BSD）税率、可将ABSD降至零的减免政策、您可以借贷的额度、交割日所需现金的完整测算示例，以及在四年内出售房产所需缴纳的费用。指南还将探讨房产交易平台很少提及的内容：在新加坡拥有房产对您的移民身份究竟有（以及没有）哪些影响。

搜索词absd singapore pr成为新加坡最热门的房产搜索词之一是有原因的：相关规定十分严格，涉及金额庞大，一旦出现失误代价极其高昂。

PR或外国人可以在新加坡买房吗？

简短的回答是，所有人都可以购买某些类型的新加坡住宅，但具体能买什么类型取决于您的身份，而购房成本则取决于您名下已拥有的房产数量。

根据新加坡土地管理局（SLA）执行的《住宅财产法案》（Residential Property Act），新加坡将住宅房产划分为两大法定类别：

• 非受限房产：私人公寓、获批开发项目中的公寓单体，以及获批公寓项目内的分层地契有地住宅。PR和外国人购买此类房产无需特别批准。
• 受限房产：有地住宅（独立式洋房、排屋和半独立式洋房）、空置住宅用地，以及不在获批公寓开发项目内的分层地契有地住宅。外国人及PR购买此类房产需要获得政府批准。

除了上述法律分类外，还有由HDB管理的公共住房体系（对PR有专门的资格规定），以及由IRAS管理的印花税体系（根据买家身份设定ABSD和BSD）。

本指南接下来的部分将逐层解析。如果您重点关注组屋，我们关于PR购买HDB资格的专题指南对配额、补贴和家庭核心成员规则进行了更深入的阐述。若想更全面地了解PR身份的优势，请参阅新加坡PR福利。

不同身份买家可购买的房产类型

在看价格之前，请先搞清楚哪些房产向您开放。下表列出了三类主要买家身份的购房资格情况。

核心要点：私人公寓对所有人开放；组屋基本不对外国人开放；非公民购买有地住宅均须获得特别批准。

PR购买HDB组屋

PR家庭可以从公开市场购买转售组屋，但不能购买新的补贴组屋。主要条件包括：

• 至少有一名买家持有PR身份满三年或以上。
• 买家必须构成符合规定的家庭核心成员，例如配偶、父母或子女同样必须是PR或公民。单身PR无法单独购买HDB组屋。
• 纯PR家庭须遵守每栋组屋和邻里的新加坡PR配额（马来西亚籍PR除外），以及民族融合政策（Ethnic Integration Policy）的限制。
• 除非与新加坡公民结婚，否则PR无法购买新的BTO或剩余组屋（Sale of Balance Flats）。

PR家庭一旦购买了转售组屋，必须满足五年最低居住年限（MOP），方可出售或整套出租。如果纯PR家庭在满足MOP后在新加坡购买了私人住宅，所有业主必须在六个月内出售该HDB组屋。

有关配额、补贴和资格的完整细则，请阅读我们的PR购买HDB资格指南。我们的博客还提供了关于新加坡PR可以购买哪些房产的通俗概述。

执行共管公寓（EC）

EC是介于公共住房与私人住宅之间的混合房产类型。直接从开发商处购买的全新EC须遵守HDB的资格规定和收入顶限，PR通常无法购买全新EC。然而，一旦EC满五年MOP，单身PR即可在公开市场上购买转售EC，且没有收入顶限，也无需组成家庭核心，这使得处于5至10年期的转售EC成为被新BTO和全新EC拒之门外的高收入PR的一个实用选择。大约十年后，EC将完全私有化，届时外国人也可以购买。

私人公寓与单体公寓

这是一个简单的类别。PR和外国人购买获批开发项目中的私人公寓单位或公寓，无需获得政府批准。获批公寓项目内的分层地契有地住宅（如聚落式排屋）也同样适用此规定。您仍需缴纳ABSD和BSD，但房产类型本身没有任何资格门槛限制。

有地住宅及LDAU审批途径

有地住宅属于限制最严格的类别。外国人或PR若想购买有地住宅、排屋、半独立式洋房、独立式洋房或空置住宅用地，必须根据《住宅财产法案》向SLA旗下的土地交易审批部门（LDAU）申请批准。

LDAU会根据每项申请的具体情况进行个案评估。公开的考量因素包括：

• 申请人须为新加坡PR（通常需持有至少五年）。
• 申请人对新加坡做出了杰出的经济贡献，通常根据其受雇情况、商业活动和纳税额来评定。
• 该房产仅限自住，不得出租。
• 土地面积通常不超过15,000平方英尺，且房产不得位于优质洋房（GCB）区内。

常规的LDAU评估大约需要30个工作日。申请不保证获批，非PR的纯外国人在本岛购买有地住宅极少获得批准。

圣淘沙升涛湾（Sentosa Cove）是个例外。在这个临海富人区，外国人可以通过大约两天（而非数周）的LDAU快速审批通道，购买土地面积最高达1,800平方米的受限有地住宅。该房产仍须用于自住，且不得整套出租。

商业房产：0% ABSD途径

PR和外国买家经常忽略的一个类别是商业与工业房产：规划为商业用途的店屋、分层地契办公楼、零售商铺以及B1轻工业空间。ABSD仅适用于住宅房产，因此无论是公民、PR还是外国人，购买商业房产均享受0% ABSD。同样重要的是，商业单位不计入您的住宅房产持有数量，因此拥有一套店屋不会导致您购买首套公寓时被归入第二套房产的更高ABSD税率档位。

但需要权衡的是，CPF不可用于偿还商业贷款；而在商业贷款方面，外国人往往比PR面临更严格的审批和更高的利率。此外，购买商业房产需缴纳消费税（GST，目前为9%），且只有通过注册了GST的公司购买才能申请退税。不过，对于不需要自住房产的纯收益型投资者来说，0% ABSD仍然是一大优势。

ABSD详解：完整税率表

额外买家印花税是对PR和外国买家购房决策影响最大的税种。它是在买方印花税基础之上额外征收的，仅适用于住宅房产（不包括商业或工业房产），按购买价格与市场价值两者中的较高者计征。若在新加坡签署买卖文件（或行使选购权书 Option to Purchase），须在签署后14天内缴纳；若在海外签署，则须在30天内缴纳。逾期未缴代价极高：新加坡国内税务局（IRAS）可加征滞纳罚款，要求您的银行、律师或雇主代扣税款，甚至发出限制出境令（Travel Restriction Order），禁止您离开新加坡，直至缴清ABSD。任何减免或退税申请通常也必须在这14天的印花税办理期内提交，因此务必提前规划时间，切勿事后补救。

以下税率自2023年4月27日起生效，截至2026年8月25日依然有效。

几点需要注意的事项：

• PR购买首套房产需缴纳5%的ABSD，而公民无需缴纳。购买第二套房产时，PR的税率则大幅上升至30%。
• 外国人购买任何住宅房产均须统一缴纳60%，无论是首套还是后续房产。这是整个房产调控体系中力度最大的一项降温措施。
• 根据专门规定，住房开发商需缴纳35%以及额外5%不可退还的税费。
• 对于不同身份买家联名购房的情况，整笔交易总额将按适用的最高ABSD税率征收。如果外国人和公民共同购房，除非符合减免条件，否则全额均按60%征税。当夫妻双方身份不同时，这项规则尤为重要，我们将在后文介绍相关减免政策。

以一套S$1.5 million（150万新币）的公寓为例进行横向对比：

购买同一套房产，PR与外国人的税费差额高达S$825,000。正因如此，许多买家在开始看房前就会询问新加坡PR需要缴纳多少ABSD，这也正是为什么对于计划在此长期发展的人来说，PR身份是一项实实在在的巨大优势。如果您正在考虑移居，我们的新加坡PR福利指南详细分析了更全面的考量因素。

买方印花税（BSD）：人人都需缴纳

买方印花税是每一位买家都必须缴纳的基础印花税，无论国籍、PR身份或名下房产数量。它采用累进税率，与ABSD一样，按照购买价格与市场价值中的较高者计征。以下住宅税率自2023年2月15日起实施。

BSD同样须在签署买卖协议（或在转售交易中行使选购权书 Option to Purchase）后的14天内缴纳。以一套S$1.5 million的房产计算，BSD为S$44,600。购买该房产的PR需缴纳S$44,600的BSD加上S$75,000的ABSD，总印花税为S$119,600。

ABSD减免与退税

ABSD并不总是需要按名义税率全额缴纳。有两项减免政策可以降低这项税费，某些情况下甚至可降至零。

已婚夫妇ABSD退税（配偶一方为新加坡公民）

配偶中至少一方为新加坡公民的已婚夫妻，在购买第二套住宅且打算迁入居住时，可以申请ABSD退税。其运作机制如下：

1. 夫妻双方共同购买第二套住宅房产，且仅以两人名义购买。
2. 在购买第二套房产当天，夫妻两人名下合计拥有的住宅房产不超过一套。
3. 夫妻必须在购买第二套房产后的六个月内出售第一套房产（适用于现房）；若第二套房产仍在建设中，则须在取得临时入伙准证（TOP）或法定完工证书（CSC）后的六个月内出售。
4. 夫妻在此期间维持婚姻关系且产权未发生变更，并且未购买任何其他住宅房产。

难点在于现金流。夫妻必须预先全额缴纳ABSD，待第一套房产在六个月内售出后，再向新加坡国内税务局（IRAS）申请退税。退税没有任何利息，因此这笔资金在此期间会被占用。

还有一种更简单的情况。如果新加坡公民与PR结婚，且双方名下均无房产，当他们共同购买第一套婚房时，可享受公民身份待遇，只需缴纳0% ABSD。这是公民与PR组成的跨身份夫妻在购买首套房时免除5% PR税率的最常见方式。

自贸协定（FTA）退税：美国和欧洲自由贸易联盟（EFTA）国民享有公民同等待遇

根据相关自由贸易协定，部分外国国民在印花税上享有与新加坡公民相同的待遇：首套住宅房产为0%（而非60%），第二套为20%，第三套为30%。符合资格的群体为：

• 美国国民（根据《美新自由贸易协定》）。
• 瑞士、挪威、冰岛和列支敦士登的国民及永久居民（根据EFTA协定）。

符合条件的买家必须在14天的印花税缴纳期内申请减免。大多数针对PR的置业指南往往会忽略这项政策，但对于美国或瑞士买家来说，这将彻底改变相关税费的计算结果。

为购房融资：LTV、TDSR、MSR与CPF

印花税只是所需现金的一部分。您能贷多少款、必须自付多少首付，均由新加坡金融管理局（MAS）的规定决定，这些规定同样适用于PR、外国人及本地公民。

贷款价值比（LTV）限制

LTV限制了银行最高可借贷的房产价值比例。对于名下无现有房贷的借款人，银行最高LTV为75%，这意味着您需自付至少25%的首付。如果您已有未结清的房贷，该上限将进一步收紧：

若贷款期限超过30年（私宅）或借款人年龄超过65岁，适用的LTV上限会更低。对于使用HDB建屋局贷款购买的组屋，LTV上限已于2024年8月20日由80%下调至75%。

TDSR与MSR

这两项偿债能力指标限制了您的每月最高还款额：

• 总偿债率（TDSR）：55%。您的每月总债务还款额（包括房贷、车贷、信用卡分期等）不得超过每月税前总收入的55%。该规定适用于所有金融机构发放的房产贷款。
• 房贷偿还比率（MSR）：30%。购买HDB组屋或向开发商购买新执行共管公寓（EC）时，每月房贷还款额不得超过每月税前总收入的30%。MSR仅适用于HDB组屋和新EC，不适用于私人公寓。

在计算这两项上限时，均须按照每年4%的中期利率下限（或现行市场利率，取较高者）进行压力测试，即使您的实际贷款利率更低也是如此。制定预算时请务必以此为准。

PR可以使用CPF购买私人公寓吗？

可以，但有一定限制。拥有CPF账户的PR可以使用普通账户（OA）的储蓄购买新加坡私人房产，用于支付部分首付和每月房贷供款，但须遵守CPF的估价顶限（Valuation Limit）和提取顶限（Withdrawal Limit）规定。需要注意的一项关键限制是，CPF只能用于购买新加坡本地房产，无论公民还是PR，都不能用于购买海外房产。这是PR一项切实而低调的优势：外国人没有CPF账户，必须全部以现金支付购房费用（首付、印花税及每月月供）；而PR可以利用CPF OA储蓄减轻资金压力，保留更多流动现金。如需深入了解CPF对PR的具体运作方式，请参阅我们的永久居民CPF指南。

实例分析：PR的前期总费用

具体数据更能说明问题。以一名名下无现有房贷、按最高75% LTV贷款、购买一套S$1.5 million首套私人公寓的PR为例：

因此，PR总共需要约S$497,600的现金加CPF才能完成交易，其中至少S$75,000必须为现金（即5%的现金首付）。印花税通常是仅次于首付的第二大支出项目。

现在对比外国人进行同一笔购买的情况。首付、BSD和相关费用完全相同，但ABSD从5%变为60%，仅ABSD一项就高达S$900,000。前期总费用从约S$497,600飙升至约S$1,322,600。正是这一项差异，体现出PR身份对于在新加坡购买私人房产的巨大价值。

日后出售：卖方印花税（SSD）

如果您在购房后几年内出售住宅房产，可能需要缴纳卖方印花税。该规定于2025年7月4日有所调整，许多旧指南仍引用过时的税率表。

对于在2025年7月4日或之后购买的住宅房产，持有时限为四年，税率如下：

在2025年7月4日之前购买的房产保留旧的三年税率表（12% / 8% / 4%，之后为0%）。SSD由IRAS主管，按照售价或市场价值的较高者计征。

在实际操作中，HDB组屋不受影响，因为五年的最低居住年限（MOP）已经超过了四年的SSD窗口期。SSD主要影响快速转售的私宅，因此，如果您以PR或外国人身份购买公寓，请计划持有至少四年以避免此项费用。

房产所有权对您的PR或公民身份申请有何影响

这正是需要从移民视角审视的关键所在，也是房产门户网站鲜少提及的内容。

在新加坡拥有房产并不能赋予、加速或保障移民身份。购买私人公寓不会让您成为PR，也不会以任何直接、公开的方式增加公民申请的成功几率。新加坡移民与关卡局（ICA）评估PR和公民申请时，依据的是您的经济贡献、居留时间、家庭纽带以及融入程度等因素，而非您是否拥有房地产。如果您正在研究这一途径，我们的新加坡PR福利和PR与公民对比资料详细列出了真正起作用的考量因素。

因果关系实际上是相反的。是您的移民身份决定了您的购房成本，而非相反：

• 成为PR可将首套房ABSD从60%降至5%，且满三年后即可购买转售HDB组屋。
• 成为公民可将首套房ABSD降至0%，并完全解除对购买HDB的限制。
• 失去PR身份（例如再入境许可证REP失效）可能会改变您未来购房时的买家身份，并影响HDB相关义务。

房产也是一项长期的财务承诺，与在新加坡定居过程中的税收、医疗等其他方面息息相关。如果您正在规划这里的生活成本，我们关于新加坡与马来西亚PR对比的指南比较了两种常见的移居选择，我们的博客还涵盖了新加坡PR个人所得税和外国人及PR房产税。

提示：如果您正在申请PR的路上，同时也计划购房，先后顺序非常关键。若先以外国人身份购房，日后转为PR后再出售“升级”，意味着要先缴纳一次60%的ABSD，离场时还可能需要缴纳SSD。在时间允许的情况下，先取得PR身份仅在ABSD一项上就能节省六位数的资金。

关键税率一览（截至2026年8月25日）

请牢记文首的免责声明：在做出决定之前，请在iras.gov.sg上确认各项数据，因为降温措施可能会发生变化。

常见问题

新加坡PR需要缴纳多少ABSD？

新加坡PR在缴纳买方印花税的基础上，购买首套住宅房产需缴纳5% ABSD，按售价或市场价值的较高者计征。第二套房产的税率升至30%，第三套及后续房产为35%。这些税率自2023年4月27日起实施，截至2026年8月25日保持有效。

PR可以在新加坡购买私人公寓吗？

可以。PR购买获批开发项目中的私人公寓或共管公寓无需获得政府批准。首套房需缴纳5% ABSD及买方印花税，在遵守CPF限制的前提下，您可以使用CPF普通账户储蓄支付购房款项。

外国人可以在新加坡购买有地住宅吗？

通常只有在获得政府批准的情况下才可以。根据《住宅财产法》，有地住宅属于“受限制房产”，因此外国人必须向新加坡土地管理局（SLA）旗下的土地交易审批处（LDAU）提出申请，审批时会考量申请人的PR身份、经济贡献以及是否为自住。非PR要获得本岛有地房产的批准极为罕见。升涛湾（Sentosa Cove）是主要的例外，外国人可以通过快速审批通道购买面积不超过1800平方米的有地住宅。

外国人在新加坡需要缴纳多少ABSD？

外国人在新加坡购买任何住宅房产（无论是首套还是随后的房产），均需缴纳统一60%的ABSD。以一套150万新元（S$1.5 million）的公寓为例，除了买方印花税之外，仅ABSD就高达S$900,000。根据自由贸易协定，美国、瑞士、挪威、冰岛和列支敦士登的国民可能符合享受与公民同等待遇的资格（首套房产为0%）。

PR购买首套房产需要缴纳ABSD吗？

需要。与新加坡公民首套房享受0%税率不同，PR购买首套房产需缴纳5%的ABSD。例外情况是，当PR与新加坡公民结婚且双方名下均无任何房产时：联名购买首套房产，全额适用公民的0%税率。

我可以申请ABSD退税吗？

在少数特定情况下可以。如果已婚夫妇中至少有一方为新加坡公民，在购买第二套房产之日起六个月内（如为未完工房产，则以取得TOP/CSC之日起算）出售首套房产、维持婚姻关系且期间未购买其他房产，则可申请退还购买第二套房产所缴纳的ABSD。ABSD需先全额预付，在首套房产售出后向新加坡国内税务局（IRAS）提出申请方可获得退税。

PR可以使用CPF购买公寓吗？

可以。PR可以使用CPF普通账户（Ordinary Account）存款支付新加坡私人房产的部分首付和每月房贷按揭，但须受估价顶限（Valuation Limit）和提取顶限（Withdrawal Limit）的限制。CPF仅可用于购买位于新加坡的房产，绝不能用于海外房产。

PR可以购买HDB组屋吗？

在至少一名买家获得PR身份满三年，且该家庭构成符合资格的家庭核心后，PR家庭可以购买HDB转售组屋（不能购买BTO新组屋）。单身PR不能单独购买HDB组屋。全PR家庭受新加坡PR配额和种族融合政策（Ethnic Integration Policy）的限制，且必须满足五年的最低居住年限（MOP）。详情请参阅我们的PR购买HDB资格指南。

作为PR，购买公寓前期需要准备多少现金？

以购买一套价值S$1.5 million（75% LTV贷款比例）的首套公寓为例，PR需要准备总计约S$497,600的现金和CPF资金：包括S$375,000的首付（其中至少S$75,000为现金）、S$44,600的买方印花税、S$75,000的ABSD，以及约S$3,000的律师费和估价费。其中至少5%的现金首付（S$75,000）必须以现金形式支付，不能使用CPF。

ABSD和BSD有什么区别？

买方印花税（BSD）是每位买家都必须缴纳的基础税费，实行1%至6%的阶梯税率。额外买方印花税（ABSD）是在此基础上额外征收的税费，根据您的买家身份（公民、PR或外国人）以及您名下拥有的房产数量而定。公民首套房的ABSD为0%；PR为5%；外国人为60%。

买房对申请PR或公民有帮助吗？

没有帮助。在新加坡拥有房产并不能赋予、加快或保障PR或公民身份。新加坡移民与关卡局（ICA）评估申请时看重的是经济贡献、居住时长、家庭纽带以及融入本地社会的程度，而非房产所有权。事实恰恰相反：是您的移民身份决定了您需要缴纳多少ABSD。

出售公寓需要缴纳卖方印花税吗？

仅在持有期内出售时需要缴纳。对于在2025年7月4日或之后购买的房产，卖方印花税（SSD）按四年阶梯征收：第一年为16%，第二年为12%，第三年为8%，第四年为4%，四年后为0%。在该日期之前购买的房产则适用旧版的三年期规定。

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本指南仅供参考，不构成法律、税务或财务建议。印花税税率、贷款限额及购买资格规则可能会发生变动，有时调整前通知期很短。税率截至2026年8月25日为最新。在进行交易前，请务必向IRAS（iras.gov.sg）、URA、HDB、MAS以及合格的房产过户律师核实适用于您购房的具体信息。