以PR或外國人身份在新加坡買房（ABSD、購房規定與各項費用）

最後更新於：2026年8月25日

截至2026年8月25日的最新税率：在做出決定前請向IRAS核實。新加坡的印花税率、貸款限額和降温措施調整往往不會提前太久通知，有時甚至連夜生效。本指南中的每一項數據均來自IRAS、URA、HDB、MAS和SLA，但在簽署任何文件之前，您應在IRAS官方網站（iras.gov.sg）查詢，並向您的房產交易律師確認適用於您本次購房的具體税率。

是的，新加坡永久居民（PR）或外國人可以在新加坡買房。真正的關鍵在於您可以購買什麼類型的房產，以及在房價基礎上加上額外買家印花税（ABSD）後總共需要支付多少費用。對於購買首套房的PR，ABSD會增加5%的支出；對於外國人，則會增加60%。以一套S$1.5 million（150萬新幣）的公寓為例，僅此一項税費的差距就介於S$75,000（7.5萬新幣）與S$900,000（90萬新幣）之間。

本指南將為您梳理全貌：不同身份的買家可以購買哪些類型的房產、各類別買家適用的最新ABSD與買家印花税（BSD）税率、可將ABSD降至零的減免政策、您可以借貸的額度、交割日所需現金的完整測算示例，以及在四年內出售房產所需繳納的費用。指南還將探討房產交易平台很少提及的內容：在新加坡擁有房產對您的移民身份究竟有（以及沒有）哪些影響。

搜索詞absd singapore pr成為新加坡最熱門的房產搜索詞之一是有原因的：相關規定十分嚴格，涉及金額龐大，一旦出現失誤代價極其高昂。

PR或外國人可以在新加坡買房嗎？

簡短的回答是，所有人都可以購買某些類型的新加坡住宅，但具體能買什麼類型取決於您的身份，而購房成本則取決於您名下已擁有的房產數量。

根據新加坡土地管理局（SLA）執行的《住宅財產法案》（Residential Property Act），新加坡將住宅房產劃分為兩大法定類別：

• 非受限房產：私人公寓、獲批開發項目中的公寓單體，以及獲批公寓項目內的分層地契有地住宅。PR和外國人購買此類房產無需特別批准。
• 受限房產：有地住宅（獨立式洋房、排屋和半獨立式洋房）、空置住宅用地，以及不在獲批公寓開發項目內的分層地契有地住宅。外國人及PR購買此類房產需要獲得政府批准。

除了上述法律分類外，還有由HDB管理的公共住房體系（對PR有專門的資格規定），以及由IRAS管理的印花税體系（根據買家身份設定ABSD和BSD）。

本指南接下來的部分將逐層解析。如果您重點關注組屋，我們關於PR購買HDB資格的專題指南對配額、補貼和家庭核心成員規則進行了更深入的闡述。若想更全面地了解PR身份的優勢，請參閲新加坡PR福利。

不同身份買家可購買的房產類型

在看價格之前，請先搞清楚哪些房產向您開放。下表列出了三類主要買家身份的購房資格情況。

核心要點：私人公寓對所有人開放；組屋基本不對外國人開放；非公民購買有地住宅均須獲得特別批准。

PR購買HDB組屋

PR家庭可以從公開市場購買轉售組屋，但不能購買新的補貼組屋。主要條件包括：

• 至少有一名買家持有PR身份滿三年或以上。
• 買家必須構成符合規定的家庭核心成員，例如配偶、父母或子女同樣必須是PR或公民。單身PR無法單獨購買HDB組屋。
• 純PR家庭須遵守每棟組屋和鄰里的新加坡PR配額（馬來西亞籍PR除外），以及民族融合政策（Ethnic Integration Policy）的限制。
• 除非與新加坡公民結婚，否則PR無法購買新的BTO或剩餘組屋（Sale of Balance Flats）。

PR家庭一旦購買了轉售組屋，必須滿足五年最低居住年限（MOP），方可出售或整套出租。如果純PR家庭在滿足MOP後在新加坡購買了私人住宅，所有業主必須在六個月內出售該HDB組屋。

有關配額、補貼和資格的完整細則，請閲讀我們的PR購買HDB資格指南。我們的網誌還提供了關於新加坡PR可以購買哪些房產的通俗概述。

執行共管公寓（EC）

EC是介於公共住房與私人住宅之間的混合房產類型。直接從開發商處購買的全新EC須遵守HDB的資格規定和收入頂限，PR通常無法購買全新EC。然而，一旦EC滿五年MOP，單身PR即可在公開市場上購買轉售EC，且沒有收入頂限，也無需組成家庭核心，這使得處於5至10年期的轉售EC成為被新BTO和全新EC拒之門外的高收入PR的一個實用選擇。大約十年後，EC將完全私有化，屆時外國人也可以購買。

私人公寓與單體公寓

這是一個簡單的類別。PR和外國人購買獲批開發項目中的私人公寓單位或公寓，無需獲得政府批准。獲批公寓項目內的分層地契有地住宅（如聚落式排屋）也同樣適用此規定。您仍需繳納ABSD和BSD，但房產類型本身沒有任何資格門檻限制。

有地住宅及LDAU審批途徑

有地住宅屬於限制最嚴格的類別。外國人或PR若想購買有地住宅、排屋、半獨立式洋房、獨立式洋房或空置住宅用地，必須根據《住宅財產法案》向SLA旗下的土地交易審批部門（LDAU）申請批准。

LDAU會根據每項申請的具體情況進行個案評估。公開的考量因素包括：

• 申請人須為新加坡PR（通常需持有至少五年）。
• 申請人對新加坡做出了傑出的經濟貢獻，通常根據其受僱情況、商業活動和納税額來評定。
• 該房產僅限自住，不得出租。
• 土地面積通常不超過15,000平方英尺，且房產不得位於優質洋房（GCB）區內。

常規的LDAU評估大約需要30個工作日。申請不保證獲批，非PR的純外國人在本島購買有地住宅極少獲得批准。

聖淘沙升濤灣（Sentosa Cove）是個例外。在這個臨海富人區，外國人可以通過大約兩天（而非數週）的LDAU快速審批通道，購買土地面積最高達1,800平方米的受限有地住宅。該房產仍須用於自住，且不得整套出租。

商業房產：0% ABSD途徑

PR和外國買家經常忽略的一個類別是商業與工業房產：規劃為商業用途的店屋、分層地契辦公樓、零售商鋪以及B1輕工業空間。ABSD僅適用於住宅房產，因此無論是公民、PR還是外國人，購買商業房產均享受0% ABSD。同樣重要的是，商業單位不計入您的住宅房產持有數量，因此擁有一套店屋不會導致您購買首套公寓時被歸入第二套房產的更高ABSD税率檔位。

但需要權衡的是，CPF不可用於償還商業貸款；而在商業貸款方面，外國人往往比PR面臨更嚴格的審批和更高的利率。此外，購買商業房產需繳納消費税（GST，目前為9%），且只有通過註冊了GST的公司購買才能申請退税。不過，對於不需要自住房產的純收益型投資者來説，0% ABSD仍然是一大優勢。

ABSD詳解：完整税率表

額外買家印花税是對PR和外國買家購房決策影響最大的税種。它是在買方印花税基礎之上額外徵收的，僅適用於住宅房產（不包括商業或工業房產），按購買價格與市場價值兩者中的較高者計徵。若在新加坡簽署買賣文件（或行使選購權書 Option to Purchase），須在簽署後14天內繳納；若在海外簽署，則須在30天內繳納。逾期未繳代價極高：新加坡國內税務局（IRAS）可加徵滯納罰款，要求您的銀行、律師或僱主代扣税款，甚至發出限制出境令（Travel Restriction Order），禁止您離開新加坡，直至繳清ABSD。任何減免或退税申請通常也必須在這14天的印花税辦理期內提交，因此務必提前規劃時間，切勿事後補救。

以下税率自2023年4月27日起生效，截至2026年8月25日依然有效。

幾點需要注意的事項：

• PR購買首套房產需繳納5%的ABSD，而公民無需繳納。購買第二套房產時，PR的税率則大幅上升至30%。
• 外國人購買任何住宅房產均須統一繳納60%，無論是首套還是後續房產。這是整個房產調控體系中力度最大的一項降温措施。
• 根據專門規定，住房開發商需繳納35%以及額外5%不可退還的税費。
• 對於不同身份買家聯名購房的情況，整筆交易總額將按適用的最高ABSD税率徵收。如果外國人和公民共同購房，除非符合減免條件，否則全額均按60%徵税。當夫妻雙方身份不同時，這項規則尤為重要，我們將在後文介紹相關減免政策。

以一套S$1.5 million（150萬新幣）的公寓為例進行橫向對比：

購買同一套房產，PR與外國人的税費差額高達S$825,000。正因如此，許多買家在開始看房前就會詢問新加坡PR需要繳納多少ABSD，這也正是為什麼對於計劃在此長期發展的人來説，PR身份是一項實實在在的巨大優勢。如果您正在考慮移居，我們的新加坡PR福利指南詳細分析了更全面的考量因素。

買方印花税（BSD）：人人都需繳納

買方印花税是每一位買家都必須繳納的基礎印花税，無論國籍、PR身份或名下房產數量。它採用累進税率，與ABSD一樣，按照購買價格與市場價值中的較高者計徵。以下住宅税率自2023年2月15日起實施。

BSD同樣須在簽署買賣協議（或在轉售交易中行使選購權書 Option to Purchase）後的14天內繳納。以一套S$1.5 million的房產計算，BSD為S$44,600。購買該房產的PR需繳納S$44,600的BSD加上S$75,000的ABSD，總印花税為S$119,600。

ABSD減免與退税

ABSD並不總是需要按名義税率全額繳納。有兩項減免政策可以降低這項税費，某些情況下甚至可降至零。

已婚夫婦ABSD退税（配偶一方為新加坡公民）

配偶中至少一方為新加坡公民的已婚夫妻，在購買第二套住宅且打算遷入居住時，可以申請ABSD退税。其運作機制如下：

1. 夫妻雙方共同購買第二套住宅房產，且僅以兩人名義購買。
2. 在購買第二套房產當天，夫妻兩人名下合計擁有的住宅房產不超過一套。
3. 夫妻必須在購買第二套房產後的六個月內出售第一套房產（適用於現房）；若第二套房產仍在建設中，則須在取得臨時入夥准證（TOP）或法定完工證書（CSC）後的六個月內出售。
4. 夫妻在此期間維持婚姻關係且產權未發生變更，並且未購買任何其他住宅房產。

難點在於現金流。夫妻必須預先全額繳納ABSD，待第一套房產在六個月內售出後，再向新加坡國內税務局（IRAS）申請退税。退税沒有任何利息，因此這筆資金在此期間會被佔用。

還有一種更簡單的情況。如果新加坡公民與PR結婚，且雙方名下均無房產，當他們共同購買第一套婚房時，可享受公民身份待遇，只需繳納0% ABSD。這是公民與PR組成的跨身份夫妻在購買首套房時免除5% PR税率的最常見方式。

自貿協定（FTA）退税：美國和歐洲自由貿易聯盟（EFTA）國民享有公民同等待遇

根據相關自由貿易協定，部分外國國民在印花税上享有與新加坡公民相同的待遇：首套住宅房產為0%（而非60%），第二套為20%，第三套為30%。符合資格的羣體為：

• 美國國民（根據《美新自由貿易協定》）。
• 瑞士、挪威、冰島和列支敦士登的國民及永久居民（根據EFTA協定）。

符合條件的買家必須在14天的印花税繳納期內申請減免。大多數針對PR的置業指南往往會忽略這項政策，但對於美國或瑞士買家來説，這將徹底改變相關税費的計算結果。

為購房融資：LTV、TDSR、MSR與CPF

印花税只是所需現金的一部分。您能貸多少款、必須自付多少首付，均由新加坡金融管理局（MAS）的規定決定，這些規定同樣適用於PR、外國人及本地公民。

貸款價值比（LTV）限制

LTV限制了銀行最高可借貸的房產價值比例。對於名下無現有房貸的借款人，銀行最高LTV為75%，這意味着您需自付至少25%的首付。如果您已有未結清的房貸，該上限將進一步收緊：

若貸款期限超過30年（私宅）或借款人年齡超過65歲，適用的LTV上限會更低。對於使用HDB建屋局貸款購買的組屋，LTV上限已於2024年8月20日由80%下調至75%。

TDSR與MSR

這兩項償債能力指標限制了您的每月最高還款額：

• 總償債率（TDSR）：55%。您的每月總債務還款額（包括房貸、車貸、信用卡分期等）不得超過每月税前總收入的55%。該規定適用於所有金融機構發放的房產貸款。
• 房貸償還比率（MSR）：30%。購買HDB組屋或向開發商購買新執行共管公寓（EC）時，每月房貸還款額不得超過每月税前總收入的30%。MSR僅適用於HDB組屋和新EC，不適用於私人公寓。

在計算這兩項上限時，均須按照每年4%的中期利率下限（或現行市場利率，取較高者）進行壓力測試，即使您的實際貸款利率更低也是如此。制定預算時請務必以此為準。

PR可以使用CPF購買私人公寓嗎？

可以，但有一定限制。擁有CPF賬户的PR可以使用普通賬户（OA）的儲蓄購買新加坡私人房產，用於支付部分首付和每月房貸供款，但須遵守CPF的估價頂限（Valuation Limit）和提取頂限（Withdrawal Limit）規定。需要注意的一項關鍵限制是，CPF只能用於購買新加坡本地房產，無論公民還是PR，都不能用於購買海外房產。這是PR一項切實而低調的優勢：外國人沒有CPF賬户，必須全部以現金支付購房費用（首付、印花税及每月月供）；而PR可以利用CPF OA儲蓄減輕資金壓力，保留更多流動現金。如需深入了解CPF對PR的具體運作方式，請參閲我們的永久居民CPF指南。

實例分析：PR的前期總費用

具體數據更能説明問題。以一名名下無現有房貸、按最高75% LTV貸款、購買一套S$1.5 million首套私人公寓的PR為例：

因此，PR總共需要約S$497,600的現金加CPF才能完成交易，其中至少S$75,000必須為現金（即5%的現金首付）。印花税通常是僅次於首付的第二大支出項目。

現在對比外國人進行同一筆購買的情況。首付、BSD和相關費用完全相同，但ABSD從5%變為60%，僅ABSD一項就高達S$900,000。前期總費用從約S$497,600飆升至約S$1,322,600。正是這一項差異，體現出PR身份對於在新加坡購買私人房產的巨大價值。

日後出售：賣方印花税（SSD）

如果您在購房後幾年內出售住宅房產，可能需要繳納賣方印花税。該規定於2025年7月4日有所調整，許多舊指南仍引用過時的税率表。

對於在2025年7月4日或之後購買的住宅房產，持有時限為四年，税率如下：

在2025年7月4日之前購買的房產保留舊的三年税率表（12% / 8% / 4%，之後為0%）。SSD由IRAS主管，按照售價或市場價值的較高者計徵。

在實際操作中，HDB組屋不受影響，因為五年的最低居住年限（MOP）已經超過了四年的SSD窗口期。SSD主要影響快速轉售的私宅，因此，如果您以PR或外國人身份購買公寓，請計劃持有至少四年以避免此項費用。

房產所有權對您的PR或公民身份申請有何影響

這正是需要從移民視角審視的關鍵所在，也是房產門户網站鮮少提及的內容。

在新加坡擁有房產並不能賦予、加速或保障移民身份。購買私人公寓不會讓您成為PR，也不會以任何直接、公開的方式增加公民申請的成功幾率。新加坡移民與關卡局（ICA）評估PR和公民申請時，依據的是您的經濟貢獻、居留時間、家庭紐帶以及融入程度等因素，而非您是否擁有房地產。如果您正在研究這一途徑，我們的新加坡PR福利和PR與公民對比資料詳細列出了真正起作用的考量因素。

因果關係實際上是相反的。是您的移民身份決定了您的購房成本，而非相反：

• 成為PR可將首套房ABSD從60%降至5%，且滿三年後即可購買轉售HDB組屋。
• 成為公民可將首套房ABSD降至0%，並完全解除對購買HDB的限制。
• 失去PR身份（例如再入境許可證REP失效）可能會改變您未來購房時的買家身份，並影響HDB相關義務。

房產也是一項長期的財務承諾，與在新加坡定居過程中的税收、醫療等其他方面息息相關。如果您正在規劃這裏的生活成本，我們關於新加坡與馬來西亞PR對比的指南比較了兩種常見的移居選擇，我們的網誌還涵蓋了新加坡PR個人所得税和外國人及PR房產税。

提示：如果您正在申請PR的路上，同時也計劃購房，先後順序非常關鍵。若先以外國人身份購房，日後轉為PR後再出售“升級”，意味着要先繳納一次60%的ABSD，離場時還可能需要繳納SSD。在時間允許的情況下，先取得PR身份僅在ABSD一項上就能節省六位數的資金。

關鍵税率一覽（截至2026年8月25日）

請牢記文首的免責聲明：在做出決定之前，請在iras.gov.sg上確認各項數據，因為降温措施可能會發生變化。

常見問題

新加坡PR需要繳納多少ABSD？

新加坡PR在繳納買方印花税的基礎上，購買首套住宅房產需繳納5% ABSD，按售價或市場價值的較高者計徵。第二套房產的税率升至30%，第三套及後續房產為35%。這些税率自2023年4月27日起實施，截至2026年8月25日保持有效。

PR可以在新加坡購買私人公寓嗎？

可以。PR購買獲批開發項目中的私人公寓或共管公寓無需獲得政府批准。首套房需繳納5% ABSD及買方印花税，在遵守CPF限制的前提下，您可以使用CPF普通賬户儲蓄支付購房款項。

外國人可以在新加坡購買有地住宅嗎？

通常只有在獲得政府批准的情況下才可以。根據《住宅財產法》，有地住宅屬於“受限制房產”，因此外國人必須向新加坡土地管理局（SLA）旗下的土地交易審批處（LDAU）提出申請，審批時會考量申請人的PR身份、經濟貢獻以及是否為自住。非PR要獲得本島有地房產的批准極為罕見。升濤灣（Sentosa Cove）是主要的例外，外國人可以通過快速審批通道購買面積不超過1800平方米的有地住宅。

外國人在新加坡需要繳納多少ABSD？

外國人在新加坡購買任何住宅房產（無論是首套還是隨後的房產），均需繳納統一60%的ABSD。以一套150萬新元（S$1.5 million）的公寓為例，除了買方印花税之外，僅ABSD就高達S$900,000。根據自由貿易協定，美國、瑞士、挪威、冰島和列支敦士登的國民可能符合享受與公民同等待遇的資格（首套房產為0%）。

PR購買首套房產需要繳納ABSD嗎？

需要。與新加坡公民首套房享受0%税率不同，PR購買首套房產需繳納5%的ABSD。例外情況是，當PR與新加坡公民結婚且雙方名下均無任何房產時：聯名購買首套房產，全額適用公民的0%税率。

我可以申請ABSD退税嗎？

在少數特定情況下可以。如果已婚夫婦中至少有一方為新加坡公民，在購買第二套房產之日起六個月內（如為未完工房產，則以取得TOP/CSC之日起算）出售首套房產、維持婚姻關係且期間未購買其他房產，則可申請退還購買第二套房產所繳納的ABSD。ABSD需先全額預付，在首套房產售出後向新加坡國內税務局（IRAS）提出申請方可獲得退税。

PR可以使用CPF購買公寓嗎？

可以。PR可以使用CPF普通賬户（Ordinary Account）存款支付新加坡私人房產的部分首付和每月房貸按揭，但須受估價頂限（Valuation Limit）和提取頂限（Withdrawal Limit）的限制。CPF僅可用於購買位於新加坡的房產，絕不能用於海外房產。

PR可以購買HDB組屋嗎？

在至少一名買家獲得PR身份滿三年，且該家庭構成符合資格的家庭核心後，PR家庭可以購買HDB轉售組屋（不能購買BTO新組屋）。單身PR不能單獨購買HDB組屋。全PR家庭受新加坡PR配額和種族融合政策（Ethnic Integration Policy）的限制，且必須滿足五年的最低居住年限（MOP）。詳情請參閲我們的PR購買HDB資格指南。

作為PR，購買公寓前期需要準備多少現金？

以購買一套價值S$1.5 million（75% LTV貸款比例）的首套公寓為例，PR需要準備總計約S$497,600的現金和CPF資金：包括S$375,000的首付（其中至少S$75,000為現金）、S$44,600的買方印花税、S$75,000的ABSD，以及約S$3,000的律師費和估價費。其中至少5%的現金首付（S$75,000）必須以現金形式支付，不能使用CPF。

ABSD和BSD有什麼區別？

買方印花税（BSD）是每位買家都必須繳納的基礎税費，實行1%至6%的階梯税率。額外買方印花税（ABSD）是在此基礎上額外徵收的税費，根據您的買家身份（公民、PR或外國人）以及您名下擁有的房產數量而定。公民首套房的ABSD為0%；PR為5%；外國人為60%。

買房對申請PR或公民有幫助嗎？

沒有幫助。在新加坡擁有房產並不能賦予、加快或保障PR或公民身份。新加坡移民與關卡局（ICA）評估申請時看重的是經濟貢獻、居住時長、家庭紐帶以及融入本地社會的程度，而非房產所有權。事實恰恰相反：是您的移民身份決定了您需要繳納多少ABSD。

出售公寓需要繳納賣方印花税嗎？

僅在持有期內出售時需要繳納。對於在2025年7月4日或之後購買的房產，賣方印花税（SSD）按四年階梯徵收：第一年為16%，第二年為12%，第三年為8%，第四年為4%，四年後為0%。在該日期之前購買的房產則適用舊版的三年期規定。

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購房成本與移民身份緊密相關，以外國人身份購房與以PR身份購房之間，僅ABSD的差額就可能高達數十萬新元。如果您計劃在新加坡長期發展，在買房前妥善做好PR申請是您能採取的最具價值的一步。

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本指南僅供參考，不構成法律、税務或財務建議。印花税税率、貸款限額及購買資格規則可能會發生變動，有時調整前通知期很短。税率截至2026年8月25日為最新。在進行交易前，請務必向IRAS（iras.gov.sg）、URA、HDB、MAS以及合格的房產過户律師核實適用於您購房的具體資訊。